Investor: Projekt verzögert sich um drei Monate Gericht kippt Bebauungsplan für Brauereigelände
Zweibrücken · Die Richter des Oberverwaltungsgerichtes in Koblenz monieren unter anderem handwerkliche Schnitzer und Abwägungsfehler. Investor Manfred Schenk reagiert auf Anfrage gelassen - er geht lediglich von einer Verzögerung des Projekts von drei Monaten aus.
Der Bebauungsplan „Quartier Alte Brauerei“, dessen Geltungsbereich das Betriebsgelände der ehemaligen Park-Brauerei sowie einen Teil einer angrenzenden, inzwischen gerodeten Waldfläche umfasst und hierfür vier „sonstige Sondergebiete“ mit der Zweckbestimmung „Seniorenwohnen, Hotel, Wohnen“ festsetzt, ist unwirksam. Das hat das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz entschieden.
Vor Einleitung des Planaufstellungsverfahrens hatten die Investoren, der Pirmasenser Diplom-Ingenieur Manfred Schenk und Hartmut Ostermanns Victor’s Group sich das Areal für einen Nutzungsmix aus Seniorenwohnheim, betreutem und allgemeinem Wohnen, Hotel und ergänzenden Einzelhandels- und sonstigen Dienstleistungsangeboten gesichert. Der Zweibrücker Stadtrat beschloss Anfang 2019 die Aufstellung eines Bebauungsplans als Angebotsplan; der im September 2019 beschlossene Bebauungsplan „Quartier Alte Brauerei“ setzte die oben angeführten Sondergebiete fest.
Die Antragsteller sind Eigentümer eines außerhalb des Bebauungsplangebiets liegenden Grundstücks, das mit einem Wohnhaus bebaut ist und an die Parkstraße angrenzt, die ihrerseits an dem Plangebiet entlangführt. Sie stellten gegen den genannten Bebauungsplan einen Normenkontrollantrag mit dem Ziel, diesen für unwirksam zu erklären. Sie machten im Wesentlichen geltend, der Bebauungsplan treffe Festsetzungen, die unzulässig seien. Außerdem sei er abwägungsfehlerhaft ergangen, weil er weitgehend auf Regelungen verzichte mit der Folge, dass die erforderliche Konfliktbewältigung im Hinblick auf die Verkehrslärmproblematik nicht erfolgt sei.
Das Oberverwaltungsgericht gab dem Normenkontrollantrag statt und erklärte den Bebauungsplan für unwirksam. Er verstoße mit der Festsetzung von vier „sonstigen Sondergebieten“ mit der Zweckbestimmung „Seniorenwohnen, Hotel, Wohnen“ gegen § 11 Abs. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), wonach als „sonstige Sondergebiete“ nur solche Gebiete festgesetzt werden dürften, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterschieden. Mit dieser Vorschrift solle sichergestellt werden, dass Sondergebietsfestsetzungen nicht zu einer Umgehung des grundsätzlichen Typenzwangs der Baunutzungsverordnung führten. Für den hier vorgesehenen „Nutzungsmix“ stünden Baugebietstypen nach den §§ 2 bis 10 BauNVO zur Verfügung; die in den festgesetzten Sondergebieten zugelassenen Nutzungsarten wären jedenfalls in einem Mischgebiet (§ 6 BauNVO) oder auch in einem urbanen Gebiet (§ 6a BauNVO) zulässig.
Ob der Bebauungsplan darüber hinaus auch an Abwägungsmängeln leide, könne danach im Ergebnis offenbleiben. Es bestünden allerdings Anhaltspunkte dafür, dass die dem Bebauungsplan zugrundeliegende Abwägung fehlerhaft sei. Die Stadt verstricke sich, so die Ansicht des Gerichts, in konzeptionelle Widersprüche: Einmal richte der Plan den Blick auf den offenen Angebotscharakter des Bebauungsplans (so dass eigentlich ein beliebiger Bauherr gemeint sein könnte, der dann nur bestimmte Auflagen erfüllen muss), ein anderes Mal konkret auf die Pläne der beiden Investoren – für die und im Gespräch mit denen der konkrete Plan entwickelt worden war. Es spreche viel dafür, dass der Bebauungsplan an einem solchen konzeptionellen Widerspruch leide, weil in der Planbegründung, im Umweltbericht und in der Abwägungstabelle wechselnd mal auf den Angebotscharakter, mal auf die Projektstudie des Investors Bezug genommen werde.
Eine Stellungnahme der Stadt zum Urteil steht noch aus.
Der Pirmasenser Investor Manfred Schenk reagierte am Nachmittag auf Anfrage unserer Zeitung gelassen auf die Entwicklung. „Es handelt sich hier um einen Formfehler im Bebauungsplan“, sagte er. Dieser müsse, so der juristische Fachausdruck „geheilt“, also korrigiert werden.
Schenk sagte, die Stadt als Herrin des Verfahrens müsse nun den bestehenden Bebauungsplan entsprechend ändern, dann könne es weiter gehen. Der Investor sieht durch das Urteil des Oberverwaltungsgerichts keine größeren Verzögerungen entstehen. „Ich gehe von einer Verzögerung von rund drei Monaten aus“, sagte er.
Die Begründung der Richter sei für ihn eine Überraschung. „Das Gericht geht davon aus, dass lediglich drei Sondergebiete zulässig seien und sieht hier vier Sondergebiete. Meiner Meinung nach handelt es sich um ein einziges Sondergebiet. Aber das ist halt meine Auffassung.“
Man könne über das Urteil „geteilter Meinung sein“ - aber nun gelte es eben, den Formfehler zu korrigieren. Die Stadt müsse diesbezüglich im Bebauungsplan „eine textliche Änderung“ vornehmen.
Schenk merkte an, er sei von dem Urteil überrascht worden, er habe es gar nicht auf dem Schirm gehabt, dass dieses angestrengt worden sei, er habe nun, nach Anfrage der Presse, Kenntnis davon bekommen. Das liege aber auch daran, dass, wie gesagt, die Stadt Herrin des Verfahrens sei.
