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Wenn es aus der Wohnung stinkt: Wann darf der Vermieter nachsehen?

Wenn es aus der Wohnung stinkt: Wann darf der Vermieter nachsehen?

Für den Vermieter ist die Wohnung eine Kapitalanlage – für den Mieter ein Zuhause. Wenn es nun aus der Wohnung stinkt, dann will der Vermieter nachsehen. Und der Mieter will ihn nicht reinlassen. Also landet der Fall bei Gericht.

Ein Vermieter hat das Recht, die vermietete Wohnung zu besichtigen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden an dem Objekt eintreten kann. Außerdem darf er ohne ein solches konkretes Risiko spätestens alle fünf Jahre nach dem Rechten sehen. Das hat das Amtsgericht München klargestellt (Az.: 461 C 19626/15).

Im konkreten Fall geht es um eine Einzimmerwohnung in München. Dort wohnt seit 2006 der besagte Mieter. Im Jahr 2012 wurden letztmals in Bad und Diele Reparaturarbeiten durch die Vermieterin durchgeführt. Im Juni 2015 teilte die Hausverwaltung der Vermieterin mit, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche austreten. Der Geruch hielt mehr als zwei Wochen an. Eine genaue Beschreibung des Geruchs war nicht möglich. Da die Vermieterin in Sorge war, dass Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung Ursache des üblen Geruchs sind, wollte sie die Wohnung besichtigen. Aber der Mieter bestritt, dass unangenehme Gerüche aus seiner Wohnung austreten und bot keinen Termin zur Besichtigung an.

Daraufhin erhob die Vermieterin Klage zum Amtsgericht München. Der Richter verpflichtete in seinem Urteil den Mieter, die Besichtigung der Wohnung durch die Vermieterin nach einer Vorankündigung von fünf Werktagen zu dulden. Dazu heißt es in dem Urteil: "Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, zum Beispiel wenn wegen eines muffigen Geruchs der Verdacht auf Schimmelbildung vorliegt." Und weiter: Der Anspruch der Vermieterin entfalle nicht deshalb, weil die Geruchsbelästigung jetzt nicht mehr vorliege. Der Geruch habe längere Zeit angedauert, nämlich mehr als zwei Wochen. "Eine solche Dauer lässt eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz befürchten."

Nach Feststellung des Richters kann die Vermieterin auch aus weiteren, eher grundsätzliche Erwägungen heraus die Besichtigung der Wohnung verlangen. Die entsprechenden Mietverhältnisse über Wohnraum seien nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch auf Dauer angelegt. In der Praxis komme es nicht selten zu Mietverhältnissen, die mehrere Jahrzehnte dauern. Ein Vermieter könne dabei aber nicht auf Dauer von seinem Eigentum und insbesondere der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen, ausgeschlossen werden. Nach Auffassung des Gerichts kann daher ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen.

Dieser Zeitraum sei nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis der Zeitraum, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind. Nach dem Ablauf von fünf Jahren könne also auch bei bestimmungsgemäßem und vertragsgemäßem Gebrauch eine solche Abnutzung auftreten, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden. Wenn also alle fünf Jahre nach einer vorheriger Anmeldung eine schonende Besichtigung der Wohnung erlaubt sei, dann werde der Mieter dadurch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt. So der Richter. Das Urteil ist rechtskräftig. wi