Regeln beim Kauf von Häusern Alte Häuser haben manchmal ihre Tücken: Was der Verkäufer deshalb offen sagen muss
Hamm · Ein Haus mit Garten ist nicht erst seit Corona der Traum vieler junger Familien. Und Kredite sind im Moment günstig. Also finden auch alte Häuser einen Käufer. Aber was muss der Verkäufer dem Käufer über mögliche Mängel sagen?
Manchmal wird der Traum vom eigenen Haus zum Fiasko. Dann tauchen plötzlich Feuchtigkeitsschäden an der frisch erworbenen Traumimmobilie auf, die Kosten explodieren und der Verkäufer will dafür nicht verantwortlich sein. Er verweist auf den schriftlich vereinbarten Ausschluss der Gewährleistung.
Das Oberlandesgericht in Hamm hat vor diesem Hintergrund bereits vor einiger Zeit die Aufklärungspflichten von Verkäufern bei der Veräußerung alter Häuser präzisiert. Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss demnach einen Kaufinteressenten darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen flüssiges Wasser in den Keller eindringt (Az.: 22 U 161/15). Damit bestätigten die Richter im Ergebnis das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Dortmund.
Im konkreten Fall geht es um ein Haus, dessen Keller von 1938 stammt. Im Jahr 2012 erwarb der 54 Jahre alte Kläger das Anwesen für 390.000 Euro von der 57 Jahre alten Beklagten. Bei der vorhergehenden Besichtigung des Kellers hatte der Kläger erklärt, den Keller jedenfalls als Lagerraum nutzen zu wollen. Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden des Kellers wiesen zwar auf Feuchtigkeitsschäden hin. Dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form in den Keller eindringt, war aber nicht sichtbar und wurde von der Beklagten dem Kläger vor dem Abschluss des Kaufvertrages auch nicht mitgeteilt.
In dem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss. Nach der Übergabe des Hauses verlangte die Beklagte die vereinbarten, weiteren Zahlungen auf den Kaufpreis. Der Kläger weigerte sich aber zu bezahlen. Er verwies auf den aus seiner Sicht mangelhaften Keller und erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm gab dem Mann Recht und stellte fest, dass dieser zum Rücktritt berechtigt gewesen sei. Begründung: Das Haus sei mangelhaft, weil in den Keller bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form eindringe. Hiermit müsse ein Käufer auch bei einem - wie im vorliegenden Fall - älteren, im Jahre 1938 gebauten Keller nicht rechnen. Bei derartigen Kellern sei zumindest eine Nutzung als Lagerraum üblich, so der Senat.
Und weiter: Der Haftung der Beklagten stehe der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, weil die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen habe. Sie habe den Kläger darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringe. Als Verkäuferin habe sie auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben und auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe sie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht getan.
Für den Kläger sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Dass in der Vergangenheit regelmäßig bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eingedrungen sei, habe er nicht sehen können. Auf Fragen des Klägers nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe die Beklagte die ihr bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, so dass der Kläger auf Grund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten könne.
Das Urteil des 22. Zivilsenats ist noch nicht rechtskräftig. Der Fall ist in dritter Instanz beim Bundesgerichtshof anhängig (BGH V ZR 186/16).
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