Wie restauriert man ein denkmalgeschütztes Haus?
Wer ein denkmalgeschütztes Haus renovieren will, muss bestimmte Vorgaben einhalten und eine Genehmigung der zuständigen Behörden einfordern. Worauf man dabei achten muss, erfahren Sie hier.
Ein denkmalgeschütztes Haus zu renovieren ist mit vielen rechtlichen Auflagen verbunden und muss deshalb besonders geplant werden. Dennoch ist eine solche Planung durchaus zu schaffen - der Rat von Fachleuten ist jedoch unbedingt notwendig. Da alte Häuser über die Jahre oft so verändert wurden, dass sich der ursprüngliche Zustand kaum noch rekonstruieren lässt, gilt der sogenannte Bestandsschutz. Dieser Bestandsschutz gilt für den Zustand des Gebäudes zu dem Zeitpunkt, zu dem es in die Denkmalschutzliste eingetragen wurde. Steht ein Haus in der Denkmalliste, dann steht es unter besonderem Schutz des Denkmalamts und darf nur mit Zustimmung der Unteren Denkmalschutzbehörde um- oder ausgebaut werden. Dabei sollten die Denkmalschützer auch über scheinbar simple Maßnahmen informiert werden, wenn sie die Gestaltung des Gebäudes oder die historische Bausubstanz betreffen. Am besten immer nachfragen.
Da die Renovierung eines Denkmals immer auch mit erhöhten Kosten verbunden ist, genießen Renovierer steuerliche Vorteile. Baudenkmäler senken die Einkommenssteuern: Vermieter können acht Jahre lang neun Prozent und vier Jahre sieben Prozent der Wiederherstellungskosten steuerlich geltend machen. Außerdem werden 50 Jahre lang zwei Prozent auf die Altsubstanz angerechnet. Wer das Gebäude selbst nutzt, kann zehn Jahre lang neun Prozent der Wiederherstellungskosten (Sanierungsaufwand) steuerlich absetzen. Voraussetzung für diese Vorteile ist aber immer eine Genehmigung der Denkmalbehörde. Wenn die Behörde zustimmt, lassen sich auch denkmalgeschützte Häuser energetisch sanieren. Ein Fachmann, etwa ein spezialisierter Architekt, berät Renovierer dabei von der Planung bis zur Ausführung. Nach der Fertigstellung der Sanierung findet eine Abnahme durch die Denkmalbehörde statt. Fällt diese positiv aus, stellt die Behörde eine Bescheinigung aus, mit der man steuerrechtliche Abschreibungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen kann. Steuerlich gefördert werden neben dem Erwerb in der Regel die Renovierungskosten sowie der Erhaltungsaufwand einer Denkmalimmobilie. Dabei ist es von Bedeutung, ob das ganze Haus oder nur ein Teil davon denkmalgeschützt ist. Denn steht z.B. nur die Außenfassade unter Denkmalschutz, kann die Badrenovierung nicht abgesetzt werden.
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude sanieren möchten, kann die Untere Denkmalschutzbehörde Fragen zu Bautechnik und Gestaltung beantworten, zum Beispiel bei Fragen zu einer zeitgemäßen Dämmung. Bevor Sie jedoch mit der Renovierung beginnen, sollten Sie sich beim Landesamt für Denkmalpflege erkundigen, ob das Objekt in der Denkmalliste eingetragen ist, ob es eventuell ein Einzeldenkmal oder unter Ensembleschutz steht. Der Einzeldenkmalschutz betrifft das ganze Haus, beim Ensembleschutz muss in der Regel nur das Gesamtbild bewahrt werden. Dann muss ein Konzept entworfen werden, das der Denkmalschutzbehörde vorgelegt werden muss. Bei geschützten Häusern stellt man übrigens einen Bauantrag ans Bauamt wie bei der Modernisierung nicht geschützter Häuser. Darüber hinaus muss der Eigentümer eines Denkmals von sich aus das Denkmalamt informieren - auch wenn die Aufsichtsbehörde die Bauanzeige oder den Bauantrag oft automatisch weiterleitet.
Der Bestandsschutz ist ein baurechtlicher Begriff und beschreibt, dass ein funktionsfähiges, älteres und noch in der Nutzung befindliches Gebäude rechtlichen Schutz genießt, sofern das Gebäude zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt wurde oder zumindest nach ehemaligen Baurechtsvorschriften genehmigungsfähig gewesen wäre. Man unterscheidet passiven, aktiven und übergreifenden Bestandsschutz. Der passive Bestandsschutz regelt die Nutzung von Grundstück und Gebäude. Was bisher legal war, bleibt es auch in Zukunft. Ist zum Beispiel im Erdgeschoss eines Gebäudes ein Ladenlokal, darf es auch nach den Bauarbeiten als Laden genutzt werden. Auf den aktiven Bestandsschutz kann sich der Bauherr berufen, wenn begrenzte und geringfügige Änderungen oder Erweiterungen geplant sind, die den Bestand nicht wesentlich verändern. Die Identität des Gebäudes muss aber gewahrt bleiben. Der übergreifende Bestandsschutz gilt, wenn geplante Neubauten am Denkmal mit dem bestehenden Denkmal untrennbar verbunden sind, der Neubau das bestehende Gebäude nicht erheblich vergrößert oder das vorhandene Gebäude sich ohne Genehmigung des Neubaus nicht erhalten lässt. red/lx
