Mietrecht Risiko allein ist noch kein Schimmel
Karlsruhe · Zahlreiche alte Wohnungen haben Baumängel und sind Schimmel-gefährdet. Für eine Mietminderung reicht das aber nicht aus.
Defekte Heizung, Feuchtigkeit, Schimmel – Mängel in Wohnungen sind ein Dauerbrenner bei Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. Bisherige Urteile zum Schimmel beschäftigen sich mit Mietminderungen, wenn die lästigen und auch gesundheitsschädlichen Pilze schon die Wand entlang wuchern. Was aber gilt für Mietkürzung, wenn Schimmel lediglich droht? Solche Kürzungen kommen nicht in Frage, befand der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil. Dieses fällt zur Freude von Vermietern deutlich aus.
Worum ging es?
Dem Fall zugrunde lagen zwei Klagen von Mietern im schleswig-holsteinischen Glinde gegen ihren Vermieter, einen Wohnungsbauträger. Sie machten geltend, dass wegen des Zustands der 1968 und 1971 errichteten Wohnungen zwischen Oktober und März jedes Jahr die Gefahr von Schimmel bestehe. Allein diese sogenannte Mangelgefahr rechtfertige bereits eine Kürzung der Miete – unabhängig davon, ob Schimmel tatsächlich auftritt, so ihre Argumentation.
Wie sahen dies die Vorinstanzen?
Das Landgericht Lübeck gab den Klägern diesbezüglich recht. Zwar hätten die Wohnungen den seinerzeit gültigen Bauvorschriften entsprochen. Die Mieter hätten aber das Recht auf zeitgemäße Mindeststandards. Diese seien längst nicht mehr erfüllt: Mit zumutbarem Stoßlüften und normalem Heizen könne man der Schimmelbildung nicht beikommen. Das Gebäude sei daher mangelhaft, „wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden“. Mehr als zweimal Lüften pro Tag sei den Mietern nicht zuzumuten und die Kürzung der Miete rechtens. Das Landgericht verurteilte den Eigentümer in dem einen Fall zudem dazu, einen Vorschuss von 12 000 Euro für eine Innendämmung zu zahlen.
Wie sah es wiederum der Bundesgerichtshof?
Die Kläger scheiterten nahezu auf ganzer Linie. Eine nicht sanierte oder modernisierte Wohnung dürfe nicht nach Neubaustandards gemessen werden, so der zuständige 8. Senat. Nach gängiger Rechtsprechung müsse vielmehr beurteilt werden, ob sie den zum Zeitpunkt der Erbauung gültigen Vorschriften entsprach. Das sei hier der Fall gewesen, Schimmelgefahr hin oder her. Die Wohnungen seien deshalb mangelfrei.
Welche Bedeutung hat das Urteil des Bundesgerichtshofs?
Es ist eine gute Nachricht für Vermieter. Auf diese wäre nach Einschätzung des Eigentümerverbandes Haus & Grund eine wahre Klagewelle nebst Sanierungspflichten zugerollt, hätte der BGH zugunsten der Kläger entschieden. „Vermieter von Altbauimmobilien können erstmal aufatmen“, sagt dazu auch der Experte für Immobilienrecht, Rechtsanwalt Karsten Rahm. Mieter wiederum müssen wissen: Wenn sie eine ältere Wohnung mieten, kann das auch gewisse Erschwernisse mit sich bringen. Dazu gehört gegebenenfalls auch: Öfter lüften und mehr heizen.
Was sagen die Mietervertreter?
Die sind enttäuscht. „Im Ergebnis müssen Mieter warten, bis in ihren Wohnungen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz auftreten“, sagt Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB) „Natürlich ist der Mieter verpflichtet, vernünftig zu heizen und zu lüften“, sagt er. Gleichzeitig habe der Mieter – unabhängig vom Alter oder vom Preis der Wohnung – Anspruch auf eine Wohnung, die ihn nicht krank macht.
Und wenn der Schimmel schon vorhanden ist?
Dann bleibt juristisch alles beim Alten. Schimmel ist unstreitig ein Mangel. Mieter können wie bisher seine Beseitigung verlangen. Er muss den Befall dem Vermieter melden. Dieser ist dann erstmal in der Beweispflicht: Er darf nicht einfach den Mieter beschuldigen, nicht richtig gelüftet oder geheizt zu haben. Sondern er muss zunächst beweisen, dass nicht die Bausubstanz Grund für die Schimmelbildung in der Wohnung ist, sagt Beate Heilmann, Mitglied der Geschäftsführung im Ausschuss der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).
