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Mietrecht
Säumigen Mietern droht die Kündigung

Für Mieter kommt eine Kündigung häufig aus heiterem Himmel. Doch in vielen Fällen lässt sie sich noch verhindern.
Für Mieter kommt eine Kündigung häufig aus heiterem Himmel. Doch in vielen Fällen lässt sie sich noch verhindern. FOTO: dpa-tmn / Christin Klose
Berlin. Wer mit den Zahlungen ins Hintertreffen gerät, steht schnell auf der Straße. Damit das nicht passiert, müssen Betroffene schnell reagieren.

() Die Miete vollständig und pünktlich zu überweisen, zählt zu den wichtigsten Pflichten von Mietern. Nach einer Mieterhöhung oder einem Jobverlust kann aber schnell ein Zahlungsrückstand entstehen. Im Zweifel kann der Vermieter dem säumigen Mietzahler kündigen. Mieter können einen Rauswurf aber noch verhindern.


Wann kann der Vermieter einem säumigen Mietzahler kündigen? „Schon wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen“, sagt Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein (DAV). Wenn der Mieter seine Miete zwar vollständig, aber ständig unpünktlich überweist, kann der Vermieter sogar eine fristlose Kündigung aussprechen. Hierfür müsse der Vermieter den Mieter allerdings vorher schriftlich abmahnen und zur pünktlichen Zahlung auffordern.

Fristlos kündigen kann der Vermieter ebenso, wenn bei den unvollständigen Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen – zum Beispiel September und Oktober – insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. Dasselbe gelte, wenn der Rückstand ganze zwei Monatsmieten betrage, so Heilmann. Bei dem Rückstand von zwei Monatsmieten spielt es dann keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der entstandene Fehlbetrag angesammelt hat.

Zur Miete gehören laut Heilmann die Nettokaltmiete, die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten, wie etwa Wasser und Müllentsorgung, und die Heizkosten oder dafür vereinbarte Pauschalen.

Mieter können grundsätzlich auch gekündigt werden, wenn sie ihre Miete mindern. Vor allem wer wegen eines Mangels an seiner Wohnung die Miete zu stark mindert, setzt seinen Mietvertrag aufs Spiel. Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte. Das entschied zuletzt der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 193/16). In dem konkreten Fall hatte der Mieter wegen des Zustands des Teppichbodens seine Miete gemindert. Statt der vereinbarten rund 480 Euro zahlte er deshalb einmal nur 408 Euro. Im darauffolgenden Monat überwies der Mieter die Miete erst Mitte des Monats und zahlte lediglich 403 Euro. Der Vermieter kündigte dem Mieter. Der Bundesgerichtshof entschied: Zwar sei hier eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent berechtigt gewesen. Damit hätte der Mieter aber 456 Euro zahlen müssen. Die verspätete Überweisung und die zu hohe Minderung habe insgesamt zu einem Zahlungsrückstand in Höhe von rund 500 Euro geführt. Die Kündigung war daher rechtens.



Wie kann ein Mieter eine Kündigung verhindern? „Sind die Zahlungsrückstandstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden“, rät Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Der Mieter kann ankündigen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Der Mieter kann auch die Sozialbehörden einschalten, die die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen. „Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden zudem noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen“, sagt Ropertz. Dann folge keine Kündigung. Das ist allerdings nicht mehr möglich, wenn in den vergangenen zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind.

„Die persönlichen Gründe für den Zahlungsverzug sind für die Kündigung unbedeutend“, erklärt Heilmann. Selbst wenn ein Dritter, wie zum Beispiel das Jobcenter, für die Überweisung der Miete verantwortlich ist und die Miete wiederholt unpünktlich überwiesen hat, darf der Vermieter das Mietverhältnis beenden. Nur in sehr speziellen Fällen hätten Gerichte Mieter im Zahlungsverzug für unschuldig befunden: „Etwa, wenn der Mieter nach einem Unfall ins Koma gefallen oder anderweitig erkrankt war, sodass er die Miete nicht mehr überweisen konnte“, sagt Heilmann.

Mieter können allerdings auch einen Schuldnerberater um Hilfe bitten. Das ist vor allem immer dann sinnvoll, wenn absehbar ist, dass die eigenen Zahlungsschwierigkeiten nicht nur vorübergehend bestehen“, sagt Gerold Happ, Geschäftsführer des Eigentümerverbandes Haus & Grund. Je früher sich Betroffene Hilfe suchten, desto effektiver könne geholfen werden. Viele große Wohnungsunternehmen unterhalten kompetente Beratungsstellen und sind bei der Antragstellung für staatliche Transferleistungen wie Hartz IV oder Wohngeld behilflich, wie Heilmann ergänzt. Diese Stellen arbeiteten zumeist sehr erfolgreich im Interesse des Vermieters.

(dpa)