Mietrecht Wenn der Sohn in die leere Wohnung zieht
Berlin · Angehörige als Mieter – das bringt beiden Seiten Vorteile. Die einen zahlen meist weniger, die anderen sparen Steuern.
() Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft. Da passt es gut, wenn jemand in der Verwandtschaft eine Bleibe zu vermieten hat. Um des lieben Friedens willen und des Geldes wegen sollten beide Seiten aber klare Regeln vereinbaren.
Im Prinzip ist kein Mietvertrag erforderlich, aber wollen vermietende Eltern, Großeltern, Onkel und Tanten Aufwendungen für die Wohnung zum Beispiel Hypothekenzinsen, von der Steuer absetzen, wird das Finanzamt etwas Schriftliches zum Beleg verlangen. Ein Mietvertrag ist die unproblematischste Variante. Dieser sollte schriftlich sein. Diese Form hält sowohl der Kontrolle des Finanzamts als auch vor Gerichten stand. Wichtig ist, dass drinsteht, was jeder andere Mietvertrag ebenfalls beinhalten muss: Beginn des Mietverhältnisses, Mietzins, Lage und Größe der Wohnung. Das gilt auch für ein mündlich geschlossenes oder für ein stillschweigend vereinbartes Mietverhältnis. „Für dieses reicht es, wenn die Wohnung gegen Zahlung eines Entgelts überlassen wird und die Möglichkeit besteht, das nachzuweisen“, erläutert die Berliner Anwältin Beate Heilmann, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV). Als Beweis könnten Kontoauszüge herhalten, aus denen zum Beispiel hervorgeht, dass die Enkelin für ein Zimmer monatlich 250 Euro ihrer Azubi-Vergütung an die Oma überweist.
Grundsätzlich ist auch mietfreies Wohnen möglich. Für Kinder in der Ausbildung und bedürftige Eltern ist das prima. Aber: Für Vermieter hat es finanzielle Nachteile. Nicht nur, dass Mieteinnahmen entgehen, sie können auch keine Ausgaben rund um die Wohnung als Steuer mindernde Werbungskosten geltend machen.
Um Steuervorteile zu nutzen und Angehörige billiger wohnen zu lassen, muss genau gerechnet werden. Aus Sicht des Finanzamts liegt die Mietgrenze nach unten bei zwei Dritteln der sonst erzielbaren ortsüblichen Vergleichsmiete. Eingeschlossen sind kalte Betriebskosten und Heizung. Liegt die Miete bei 66 Prozent der Vergleichsmiete oder darüber, können anfallende Wohnungskosten in vollen Umfang in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Unterhalb der 66-Prozent-Grenze kürzt das Finanzamt. Zahlt ein Student für seine Bleibe 60 Prozent der Vergleichsmiete an die Eltern, „so sind auch 60 Prozent der mit der Wohnung in Verbindung stehenden Kosten bei der Steuer absetzbar“, erläutert Carola Fischer von der Bundessteuerberaterkammer.
Bei Eigentumswohnungen zahlen Vermieter ein Hausgeld. Dessen Höhe wird wahrscheinlich nicht ausreichen, um die Zwei-Drittel-Grenze zu erreichen. Erlegen vermietende Eltern ihren Kindern lediglich das Hausgeld als Miete auf, dürften sie unterm Strich draufzahlen, erklärt Fischer.
Ob die Miete bar gezahlt oder aufs Konto überwiesen wird, ist zunächst egal. Zumindest, solange Vermieter daran denken, dass Mieteinnahmen zu versteuern sind. Sollen Werbungskosten geltend gemacht werden, sieht das Finanzamt in den Mietvertrag. Wichtig ist auch, „dass Miete und Nebenkosten wie vereinbart gezahlt werden“, sagt Fischer. Als Beleg dienen Überweisung oder Einzugsermächtigung. Außerdem prüft der Fiskus, ob die Miete quasi durch die Hintertür wieder zurückfließt und somit nur zum Schein gezahlt wird. Werbungskosten würden dann nicht anerkannt.
Unabhängig davon, ob das innerfamiliäre Mietverhältnis mündlich, schriftlich oder stillschweigend vereinbart ist: „Es liegt ein ganz normales Mietverhältnis vor“, betont Beate Heilmann. Einschließlich der üblichen Rechte – wie das Einhalten von Kündigungsfristen – und Pflichten für beide Parteien. Bis hin zum Rauswurf: „Bei Nichtzahlen der Miete zum Beispiel stehen dem Vater als Vermieter gegenüber dem Sohn als Mieter alle gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten offen.“ Natürlich sind dann alle anderen gesetzlichen Vorgaben ebenfalls einzuhalten: Der Vater muss dem säumigen Sohn förmlich kündigen. Zieht der nicht aus, kann der Vater auf Räumung klagen. Es steht den Vertragsparteien jedoch frei, Kündigungsmöglichkeiten mietvertraglich auszuschließen.
Zum Mietverhältnis gehört auch festzulegen, wer zahlt, wenn in der Wohnung etwas kaputtgeht. Üblicherweise regelt das die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Ohne Klausel gilt, was das Bürgerliche Gesetzbuch vorschreibt: Dem Vermieter obliegt die Instandhaltung der Räume, inklusive Kleinreparaturen wie tropfender Wasserhähne und wackliger Fenstergriffe, wie der Deutsche Mieterbund erläutert. Folglich könnten vermietende Eltern prinzipiell alle Reparaturen auf ihre Kappe nehmen, wenn sie ihre mietenden Kinder finanziell entlasten wollen.
