Immobilien Dachausbau mit Hindernissen
Berlin/Bonn · Manch einer möchte den Dachstuhl als Wohnung nutzen. Doch in der Praxis ist es nicht immer einfach, sich diesen Traum zu erfüllen.
Unter vielen Dächern in deutschen Städten schlummern Reserven: Dachgeschosse in Mehrfamilienhäusern sind oft nicht ausgebaut. Dabei lässt sich dort mit relativ wenig Aufwand zusätzlicher Wohnraum schaffen.
Doch vor allem Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellt so ein Vorhaben vor rechtliche Herausforderungen. Wir beantworten wichtige Fragen zum Thema:
Was genau ist das Problem bei Eigentümergemeinschaften?
Ein Dachausbau betrifft jeden Miteigentümer einer WEG in irgendeiner Weise. Man muss sich einig sein und alle mit ins Boot holen. Selbst wenn nur ein einzelner Eigentümer den Ausbau übernimmt, hat das Konsequenzen für alle.
Grundsätzlich ist der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Etwas anderes kann sich aus der Teilungserklärung ergeben, entschied das Landgericht München I (Az.: 36 S 20429/12 WEG).
Welche Voraussetzungen müssen für den Ausbauplaner erfüllt sein?
„Zunächst einmal muss in der Teilungserklärung stehen, dass ihm das Dach als Sondereigentum gehört“, erklärt Julia Wagner, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Ist das nicht der Fall, und das Dachgeschoss befindet sich im Gemeinschaftseigentum der WEG, muss er es kaufen. „Dazu bedarf es der Einigung aller Eigentümer in Form der Auflassung. Zudem muss die Änderung ins Grundbuch eingetragen und damit die Teilungserklärung geändert werden.“
Ist damit sicher, dass das Dach zu Wohnzwecken genutzt werden darf?
Nicht unbedingt. Auch hier gilt, was in der Teilungserklärung steht. „Ist dort geregelt, dass das Dach zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf, ist alles gut“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach. „Dann hat der Bauherr freie Hand“. Gibt es aber keine eindeutige Regelung, muss geschaut werden, ob eine Zweckbestimmung vorgegeben ist oder nicht. „In einer Teilungserklärung kann aber auch nachträglich der Ausbau zu Wohnzwecken vereinbart werden. Das braucht dann die Zustimmung aller Eigentümer.“ Nutzungsänderungen bedürfen in vielen Fällen auch einer Genehmigung durch das Bauamt.
Wann ist außerdem die Zustimmung der Gemeinschaft notwendig?
Auch wenn das Dachgeschoss einem Eigentümer als Sondereigentum gehört, bleibt das Dach selbst immer Gemeinschaftseigentum. „Und für alle Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, also zum Beispiel den Einbau von Dachfenstern, benötigt der Bauherr die Zustimmung der Gemeinschaft“, sagt Julia Wagner. Das kann das Projekt in der Praxis erschweren.
Dürfen die Miteigentümer der WEG dem Bauherren Auflagen erteilen?
„Alles, was in der Teilungserklärung steht, müssen die Miteigentümer so akzeptieren“, betont Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Oft sind aber Einzelheiten nicht explizit ausgeführt, zum Beispiel die Gestaltung der Fensterfront oder die Höhe der Dachanhebung. In solchen Fällen muss der Bauherr die Zustimmung aller Miteigentümer einholen. Auch wenn der Bauherr etwas anders machen will, als in der Teilungserklärung vereinbart wurde, haben die Miteigentümer ein Wörtchen mitzureden.
Wer stellt den Bauantrag?
Das ist Sache des Bauherren, der das Dach ausbauen will. Er sollte sich im Vorfeld erkundigen, welche baurechtlichen Anforderung in seiner Kommune gelten, etwa bei der Dachneigung, Mindestraumhöhe oder Fenstergestaltung. „Das Bauamt kann Auflagen erteilen, die auch ins Gemeinschaftseigentum eingreifen, etwa zusätzliche Fluchtwege, weitere Parkplätze oder den Ausbau des Treppenhauses“, gibt Julia Wagner zu bedenken.
Dürfen Miteigentümer die Bauarbeiten kontrollieren?
Nein, laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) haben sie keinen Anspruch darauf, sämtliche Baumaßnahmen des ausbauenden Miteigentümers bereits während der Herstellungsphase begleitend zu kontrollieren (Az.: V ZR 131/15).
