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Rechtsanwalt: Was regelt das Bürgerliche Gesetzbuch über die Miete?

Rechtsanwalt : Was regelt das Bürgerliche Gesetzbuch über die Miete?

Wann darf die Miete erhöht oder vermindert werden? Können Mieter an Schönheitsreparaturen herangezogen werden? Wann liegt ein Mangel vor und wer muss dafür bezahlen? Die Juristen vor Ort erklären es Ihnen.

In Deutschland lebt ein großer Anteil der Bevölkerung in gemieteten Wohnräumen, das verschafft der Wohnraummiete besondere praktische Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie und stärkt die Rechte des Wohnraummieters.Oft fragen Mieter sich, wann der Vermieter die Miete erhöhen darf oder wer renovieren muss. Auch die Frage, wann Miete gemindert werden kann, brennt ihnen auf den Nägeln.

Zu der Frage, wann der Vermieter die Miete anheben darf, sagt das Bürgerliche Gesetzbuch, in den das Mietrecht geregelt ist: Insgesamt darf der Vermieter im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen. Hat ein Vermieter diese Kappungsgrenze mit seiner Erhöhung bereits ausgeschöpft, muss er drei Jahre warten, bis er die Miete das nächste Mal erhöht. Mit Blick auf die Renovierung ist es so, dass Mieter zu Schönheitsreparaturen während oder am Ende der Mietzeit herangezogen werden können. Die Voraussetzung dafür ist, dass es im Mietvertrag steht. Seine Wohnung renovieren muss ein Mieter aber trotzdem nicht immer. Denn Gesetz und Rechtsprechung setzen der Renovierungspflicht enge Grenzen.

Hier ist zunächst der Vermieter in der Pflicht. Er muss eine Mietwohnung in vertragsgemäßem Zustand halten und notwendige Instandsetzungsarbeiten vornehmen. So sehen es die Mietrechtsbestimmungen im Bürgerlichen Gesetzbuch vor. Der Vermieter kann jedoch bestimmte Renovierungsarbeiten auf den Mieter übertragen und zwar über eine Klausel in seinem Mietvertrag. Für die Renovierung ist dann der Mieter zuständig – wenn besagte Klausel gültig ist.
Außerdem kann der Vermieter den Mieter mittels Vertrag zur Kostenübernahme bei kleineren Reparaturen heranziehen. Für die sogenannte Kleinreparaturklausel gelten jedoch auch enge Grenzen.

Außerdem kann der Vermieter nur bestimmte Instandhaltungsarbeiten per Mietvertragsklausel dem Mieter übertragen. Es handelt sich dabei um die allseits bekannten Schönheitsreparaturen.
Im Gesetz ist dieser Begriff zwar nicht definiert, aber die Rechtsprechung versteht darunter Arbeiten wie  Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das  Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre, das Streichen von Fußböden oder die Reinigung von Teppichböden sowie das Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen.

Wenn der Mieter eine Wohnung im unrenovierten Zustand übernimmt, kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen während der Mietzeit oder bei Auszug von ihm verlangen. Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Mieter bei Einzug einen angemessenen Ausgleich für seine Renovierungsarbeiten bekommt. Grundsätzlich sollte beim Einzug immer ein Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Mietparteien unterschrieben werden. Starre Fristen für Schönheitsrenovierungen, wie sie früher üblich waren, sind nach heutiger Rechtsprechung nicht mehr zulässig.
Für eine Mietminderung gibt es bestimmte Voraussetzungen. Es muss ein Mangel vorliegen. Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er es nach dem Vertrag erwarten darf.
Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge im vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie Heizung, Fahrstuhl oder Technische Anlagen, wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel sein. Alles in allem müssen Mieter nachweisen können, dass es den Mangel auch wirklich gibt.
Grundlage der Mietminderung ist schließlich die Bruttomiete, das heißt die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. red