Zinsen für vorzeitige Ablösung von Kredit nicht immer absetzbar
München · Wer eine kreditfinanzierte Immobilie vermietet, der kann Schuldzinsen als Werbungskosten bei der Steuer absetzen. Das gilt aber nicht für die Vorfälligkeitszinsen nach Verkauf der Immobilie.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung nach einem Immobilienverkauf grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist (Az.: IX R 42/13 ).
Die Klägerin im konkreten Fall war rund elf Jahre lang Eigentümer einer Immobilie. Sie hatte das Anwesen 1999 per Kredit finanziert, gekauft, seitdem vermietet und im Jahr 2010 verkauft. Im Veräußerungsvertrag verpflichtete sich die Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstückes. Also musste die Restschuld des ursprünglich zum Kauf der Immobilie aufgenommenen Darlehen abgelöst werden. Dafür musste die Klägerin Vorfälligkeitsentschädigungen leisten, die sie anschließend gegenüber dem Finanzamt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machte. Der Fiskus, das Finanzgericht und der Bundesfinanzhof lehnten dies jedoch ab.
Begründung: Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zählen nach Paragraf neun des Einkommenssteuergesetzes grundsätzlich zu den Werbungskosten. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst dabei auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung. Denn diese Entschädigung ist ein Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital. Folge: Wenn die Klägerin das Darlehen vorzeitig abgelöst und das Anwesen weiterhin vermietet hätte, dann hätte sie diese Kosten wohl als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen können. In diesem Fall hätte nämlich ein Zusammenhang zwischen diesen Ausgaben und den Miet-Einkünften bestanden.
Im konkreten Fall war das aber anders. Hier konnte die Klägerin die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht bei ihren Einkünften aus Vermietung geltend machen, weil es an dem wirtschaftlichen Zusammenhang mit diesen steuerbaren Einkünften fehlte. Dazu der BFH: Zwar beruhe die Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen zur Finanzierung der fremdvermieteten Immobilie.
Der entscheidende Punkt für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs sei jedoch nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern dessen vorzeitige Ablösung. Diese mit der Darlehensgläubigerin vereinbarte Vertragsanpassung habe die Klägerin aber nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtet hatte. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang bestehe daher gerade nicht zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vormaligen Vermietung der Immobilie. Ein solcher Zusammenhang bestehe vielmehr zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie. red/wi
