Hohe Kosten bei Sanierung von Wellness-Bereich Wohnanlage: Luxus muss Luxus bleiben – auch wenn es teuer ist
München · Achtung Kostenfalle: Miteigner einer Wohnanlage haben Anspruch darauf, dass ein vorhandenes Schwimmbad funktioniert. Und zwar auf Kosten aller.
Hat eine Wohnanlage ein Schwimmbad als Gemeinschaftseigentum, dann haben die Eigentümer der verschiedenen Wohnungen einen Anspruch auf Nutzung des Bades. Funktioniert die Wellness-Oase nicht, müssen die dort notwendigen Sanierungsmaßnahmen auf Kosten aller Eigentümer durchgeführt werden. Das hat das Amtsgericht München im Fall eines maroden, seit zehn Jahren nicht mehr nutzbaren Schwimmbades nebst Sauna klargestellt, dessen Sanierung mehr als 560 000 Euro kosten wird (Az.: 485 C 122
Die Geschichte der luxuriösen Wohlfühloase mit Schwimmbad-, einen Umkleide-, einen Dusch- und einen Saunabereich macht deutlich, wie schnell alter Luxus in einer Wohnanlage zu einer neuen Belastung für die Geldbeutel der Wohnungseigentümer werden kann. Der Wellnessbereich ist Gemeinschaftseigentum. Seine Verwaltung obliegt der Eigentümergemeinschaft, die auch die Kosten zu tragen hat. Der Bereich ist sanierungsbedürftig und kann seit etwa 10 Jahren nicht mehr genutzt werden. Im Jahr 2014 wurden auf Beschluss der Eigentümerversammlung Verträge zur Sanierung mit entsprechenden Firmen geschlossen. Das Ganze sollte rund 210 000 Euro kosten.
Aber es kam anders. Nachdem mit den Abbrucharbeiten begonnen worden und das Schwimmbad entkernt sowie der Fliesenbelag entfernt worden war, stellte sich heraus, dass die beschlossene Sanierung deutlich teurer werden würde. Eine von dem Architekturbüro erstellte Kostenermittlung ergab, dass ein Umbau brutto 562.888 Euro und ein Abriss nebst Neubau brutto 750.000 Euro kosten würde. Das sprengte das Budget der Miteigentümer. Also beschloss die Eigentümerversammlung „den Schwimmbad-, Umkleide-, Dusch- und Saunabereich angemessen zu konservieren durch den Einbau neuer Außentüren und durch die Verbesserung einiger Außenbauteile.“ Dafür wurde ein Budget von maximal 10 000 Euro aus der Instandhaltungsrücklage zur Verfügung gestellt. Damit schien das Aus für die Wellnessoase besiegelt.
Aber zwei der Wohnungseigentümer machten nicht mit und fochten den besagten Beschluss an. Die Eigentümergemeinschaft wehrte sich dagegen. Ihre Begründung: Eine Sanierung des Schwimmbades sei wirtschaftlich unsinnig. Die meisten Mitglieder der Gemeinschaft seien zudem auch gar nicht in der Lage, Sonderumlagen in entsprechender Größenordnung zu zahlen. Auch die nach einer Sanierung sich ergebenden Folgekosten für den Unterhalt des Schwimmbades seien zu bedenken, diese seien wirtschaftlich nicht vertretbar. Die überwältigende Mehrheit der Wohnungseigentümer wolle all dies derzeit auch nicht.
Die zuständige Richterin am Amtsgericht München gab jedoch den beiden Klägern Recht und erklärte den Beschluss für nichtig. Begründung: Die Wohnanlage sei mit einem Schwimmbad und einer Sauna ausgestattet, die im Gemeinschaftseigentum stehen und allen Eigentümern zur Verfügung stehen. Die Eigentümer hätten einen Anspruch auf Nutzung des Schwimmbades und der Sauna. Eine solche Nutzung sei unstreitig aber nur möglich, wenn die notwendigen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. „Jeder Käufer einer Wohnung weiß, dass es in der Anlage ein Schwimmbad gibt. Dies kann die Kaufentscheidung maßgeblich beeinflussen. Im Gegenzug weiß auch jeder, dass mit dem Schwimmbad erhöhte Kosten verbunden sind. Auf die Notwendigkeit des Schwimmbads kommt es nicht an.“
Das Gericht weiter: Die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum bleibe eine gemeinschaftseigene Aufgabe der ordnungsmäßigen Verwaltung auch dann, wenn der sanierungsbedürftige Teil des Gemeinschaftseigentums (nach einer angeblich herrschenden Verkehrsauffassung) derzeit als überflüssig, übertrieben, übermäßig luxuriös oder Ähnliches anzusehen wäre. Eine (unbefristete) „Konservierung“ der Schwimmhalle und der Sauna anstelle der notwendigen Sanierungsmaßnahmen bedeutete deshalb im Ergebnis dasselbe wie eine „Stilllegung“. Das Schwimmbad und die Sauna könnten anschließend nicht mehr zweckbestimmt genutzt werden, sämtliche Wohnungseigentümer würden vom Gebrauch des Schwimmbades und der Sauna ausgeschlossen. Das käme einem Entzug des Mitgebrauchs am Gemeinschaftseigentum gleich, so das Urteil.
