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Ungeziefer in einer gebrauchten Eigentumswohnung
Silberfischchen in frisch gekaufter Wohnung ein Mangel der Sache?

Putzen allein hilft nicht. In vielen Bädern finden sich Silberfischchen. Symbolfoto.
Putzen allein hilft nicht. In vielen Bädern finden sich Silberfischchen. Symbolfoto. FOTO: Norbert F,Äúrsterling / dpa
Hamm. Nach dem Kauf einer Eigentumswohnung gab es Streit. Die Käufer kritisierten den Befall der vier Wände mit Silberfischchen und wollten das Geschäft rückgängig machen. Der Verkäufer weigerte sich. Nun musste die Justiz entscheiden. Von Wolfgang Ihl
Wolfgang Ihl

Der Erwerber einer 19 Jahre alten Eigentumswohnung kann nicht erwarten, dass diese Wohnung völlig frei von Silberfischchen ist. Bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie ist es nämlich nicht ungewöhnlich, dass ein Grundbestand von Silberfischchen vorhanden ist. Allein dies begründet keinen Mangel der Sache, der zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Das hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm entschieden und damit das Urteil des Landgerichts Münster aus erster Instanz bestätigt.

Eigentumswohnung für 117 000 Euro gekauft

Im Dezember 2013 erwarb die damals 31 Jahre Klägerin vom Beklagten (49) eine 1994 errichtete Eigentumswohnung in Rheine zu einem Kaufpreis von 117.000 Euro. Wenige Wochen nach der Übergabe der Wohnung im März 2014 stellte die Käuferin - so ihre Darstellung - den Befall der Wohnung mit Silberfischchen fest. In der Folgezeit hätten diese sich in der ganzen Wohnung ausgebreitet und sich trotz intensiver Bekämpfung, unter anderem durch Kammerjäger, nicht beseitigen lassen. Die Klägerin behauptet, bereits beim Vertragsschluss und bei der Wohnungsübergabe habe ein massiver Befall vorgelegen. Sie hat deswegen den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Der Verkäufer machte nicht mit. Also klagte die Käuferin.

Wann sind Insekten in der Wohnung ein erheblicher Mangel?

Die Klage blieb ohne Erfolg. Die Richter konnten keinen im Zeitpunkt der Wohnungsübergabe vorliegenden Sachmangel feststellen, der das Klagebegehren gerechtfertigt hätte. Begründung: Das Vorhandensein von Insekten in einer Wohnung begründe erst dann einen Sachmangel wenn sich die Wohnung deswegen nicht mehr zum Wohnen eigne oder wenn sie eine für Wohnungen unübliche Beschaffenheit aufweise, mit der ein Käufer nicht rechnen müsse. Einen solchen Zustand habe die verkaufte Eigentumswohnung bei der Übergabe an die Klägerin nicht aufgewiesen, so der Zivilsenat.

Der Erwerber einer gebrauchten, im vorliegenden Fall rund 19 Jahre alten Eigentumswohnung könne nicht erwarten, dass die Wohnung völlig frei von Silberfischchen sei. Nach den eingeholten Sachverständigengutachten sei ein gewisser Grundbestand von Silberfischchen in genutzten Wohnungen weder unüblich noch sei die Abwesenheit dieser Tiere generell zu erwarten. Von den Tieren gehe grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr aus, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl als mit dem vertraglich vorausgesetzten Wohnzweck unvereinbar erscheinen lasse. Eine völlige Insektenfreiheit könne deswegen nicht als übliche Beschaffenheit erwartet werden. Wenn die Wohnung der Klägerin bei ihrer Übergabe im März 2014 nicht völlig frei von Silberfischchen gewesen sei, sei dies daher kein Mangel.

Ein stärkerer Befall der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Übergabe, wie von der Käuferin behauptet, sei demgegenüber nicht bewiesen. Nach den Gutachten der Sachverständigen sei es vorstellbar, dass eine vor der Übergabe unauffällige Population erst in der Folgezeit stark angestiegen sei und dann das von der Klägerin für die Zeit nach der Wohnungsübergabe vorgetragene Ausmaß erreicht habe. Von daher sei die Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages abzuweisen (Az.: 22 U 64/16).