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Pacht hat ihre Tücken: Jahrzehnte später sind Land und Geschäft weg

Pacht hat ihre Tücken: Jahrzehnte später sind Land und Geschäft weg

Über Jahrzehnte hat eine Familie auf gepachtetem Grund ihre Konditorei nebst Café betrieben. Drei Generationen konnten davon leben. Dann wurde der Pachtvertrag gekündigt. Damit sind nun Land, Haus und Geschäft verloren.

Eine Familie aus Norddeutschland muss "ihr" Café auf der Düne einer ostfriesischen Nordseeinsel räumen. Der 14. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg hat die entsprechende Entscheidung des Landgerichts Aurich bestätigt.

Die Einzelheiten laut Auskunft des Oberlandesgerichts: Im Jahr 1920 pachtete der Großvater der Betroffenen von der Kureinrichtung der Insel ein Grundstück auf einer Düne, um dort einen Konditoreibetrieb zu betreiben. Er errichtete ein Wohnhaus, ersetzte den bisherigen Holzpavillon durch einen massiven Bau und betrieb darin in der Folgezeit ein Café mit Produkten aus dem eigenen Betrieb. Der Pachtvertrag wurde nach seinem Tod von der Großmutter, der Mutter und der heutigen Beklagten selbst in der dritten Generation fortgesetzt.

Im Jahr 2005 wurde es erstmals kritisch für den Familienbetrieb. Damals scheiterte die Rechtsvorgängerin der heutigen Klägerin jedoch mit ihrem Räumungsbegehren. Der 14. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg entschied damals, dass die im Jahr 2003 ausgesprochene Kündigung das Vertragsverhältnis nicht zum 31. Dezember 2005 enden ließ und dieses jedenfalls bis zum 31. Dezember 2009 weiter bestehe (Aktenzeichen: 14 U 40/05). Der Senat begründete damals seine Entscheidung damit, dass der 1960 abgeschlossene Pachtvertrag erstmals am 31. Dezember 1979 endete und sich die Laufzeit jeweils um 10 Jahre, seinerzeit also bis zum 31. Dezember 2009 verlängerte.

Damit hatte das Café auf der Düne Zeit gewonnen. Aber dann kam die Kündigung für Ende 2009. Und in ihrem aktuellen Urteil stuften die Oldenburger Richter diese im Dezember 2008 von der Klägerin ausgesprochene Kündigung als wirksam ein. Das Vertragsverhältnis endete danach am 31. Dezember 2009. Die Auffassung der Beklagten, ursprünglich sei vereinbart worden, dass das Objekt ausschließlich an Mitglieder der Familie ihres Großvaters verpachtet werden dürfte, folgten die Richter nicht. Es gebe keine die Klägerin bindende Zusage mit diesem Inhalt. Vielmehr spräche der Inhalt des Pachtvertrages, der zunächst eine Pachtzeit von knapp 20 Jahren und sodann jeweils eine zehnjährige stillschweigende Verlängerung vorsah, gegen die Vereinbarung einer unbefristeten und unkündbaren Pacht.

Darüber hinaus habe die Beklagte auch nicht von ihrem vertraglich vereinbarten Recht auf Vorpacht Gebrauch gemacht, urteilten die Richter. Aus dem Pachtvertrag des Jahres 1960 hatte die Beklagte die Möglichkeit, in einen zwischen der Klägerin und einem Dritten geschlossenen Pachtvertrag einzutreten. Die Folge wäre gewesen, dass dieser Vertrag sodann zwischen der Klägerin und der Beklagten zu Stande gekommen wäre. Hier hat die Klägerin mit der neuen Pächterin einen Vertrag mit einem anderen Betriebskonzept und einem deutlich höheren Pachtzins abgeschlossen. In diesen Vertrag wollte die Beklagte aber gerade nicht eintreten. Sie begehrte eine Fortsetzung des bisherigen Vertrages entsprechend der bisherigen Betriebsführung und nur moderat angepassten Konditionen. Das sei aber nicht möglich.

Also müsse das Café geräumt werden. Und Gegenansprüche der Beklagten aus dieser Räumung sah der Senat nicht. Insbesondere sei die Klägerin nicht verpflichtet, der Beklagten den Wert ihres Unternehmens, das jetzt durch die Beendigung des Pachtvertrages nicht fortgesetzt werden kann, zu erstatten. Der Pachtvertrag aus dem Jahr 1960 sah für den Fall der vorzeitigen Beendigung zwar die Erstattung von Aufwendungen für bauliche Veränderung abzüglich vorzunehmender Abschreibungen vor. Die entsprechenden Baumaßnahmen seien aber vor mehr als 30 Jahren vorgenommen worden. Und die Beklagte habe insoweit bereits nicht vorgetragen, welche einzelnen Kosten sie überhaupt aufgewendet habe. Das Urteil ist nicht rechtskräftig ( Az.: 14 U 63/14). red/wi