Urteil zum Kauf einer gebrauchten Wohnung: Hilfe! Wir haben Ungeziefer in unserer frisch gekauften Eigentumswohnung

Urteil zum Kauf einer gebrauchten Wohnung : Hilfe! Wir haben Ungeziefer in unserer frisch gekauften Eigentumswohnung

Nach dem Kauf einer Eigentumswohnung gab es Streit. Die Käufer kritisierten den Befall der vier Wände mit Silberfischchen. Sie wollten das Geschäft rückgängig machen. Der Verkäufer weigerte sich. Daraufhin kam die Justiz zu einem überraschenden Urteil.

Niemand hat gerne Ungeziefer in den eigenen vier Wänden. Und niemand will ein Haus oder eine Wohnung kaufen, die von Ungeziefer befallen ist. Trotzdem kann es passieren. Und dann gelten mit Blick auf mögliche Mängel ganz ähnliche Regeln, wie beim Kauf von anderen gebrauchten Dingen. Dazu unser Rechts-Tipp. Es geht um eine Wohnung mit Silberfischchen und ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm.

Der Erwerber einer 19 Jahre alten Eigentumswohnung kann demnach nicht erwarten, dass diese Wohnung völlig frei von Silberfischchen ist. Bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie ist es nämlich nicht ungewöhnlich, dass ein Grundbestand von solchen Silberfischchen vorhanden ist. Allein dieser Befall mit Ungeziefer begründet deshalb keinen Mangel der Sache, der zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Das hat der 22. Zivilsenat des OLG Hamm 2017 klargestellt. Er bestätigte damit ein Urteil des Landgerichts Münster aus erster Instanz.

Im konkreten Fall hatte die damals 31 Jahre alte Klägerin vom Beklagten (49) eine 1994 gebaute Eigentumswohnung in Rheine zu einem Kaufpreis von 117.000 Euro gekauft. Wenige Wochen nach der Übergabe der Wohnung im März 2014 stellte die Käuferin - so ihre Darstellung - den Befall der Wohnung mit Silberfischchen fest. In der Folgezeit hätten diese sich in der ganzen Wohnung ausgebreitet und sich trotz intensiver Bekämpfung, unter anderem durch Kammerjäger, nicht beseitigen lassen. Die Klägerin behauptet, bereits beim Vertragsschluss und bei der Wohnungsübergabe habe ein massiver Befall vorgelegen. Sie hat deswegen den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Der Verkäufer machte nicht mit. Also klagte die Käuferin.

Ihre Klage blieb ohne Erfolg. Die Richter konnten im maßgeblichen Zeitpunkt der Wohnungsübergabe keinen vorliegenden Sachmangel feststellen, der das Klagebegehren gerechtfertigt hätte. Begründung: Das Vorhandensein von Insekten in einer Wohnung begründe erst dann einen Sachmangel wenn sich die Wohnung deswegen nicht mehr zum Wohnen eigne oder wenn sie eine für Wohnungen unübliche Beschaffenheit aufweise, mit der ein Käufer nicht rechnen müsse. Einen solchen Zustand habe die verkaufte Eigentumswohnung bei der Übergabe an die Klägerin nicht aufgewiesen, so der Zivilsenat.

Der Erwerber einer gebrauchten, im vorliegenden Fall rund 19 Jahre alten Eigentumswohnung könne nicht erwarten, dass die Wohnung völlig frei von Silberfischchen sei. Nach den eingeholten Sachverständigengutachten sei ein gewisser Grundbestand von Silberfischchen in genutzten Wohnungen weder unüblich noch sei die Abwesenheit dieser Tiere generell zu erwarten. Von den Tieren gehe grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr aus, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl als mit dem vertraglich vorausgesetzten Wohnzweck unvereinbar erscheinen lasse. Eine völlige Insektenfreiheit könne deswegen nicht als übliche Beschaffenheit erwartet werden. Wenn die Wohnung der Klägerin bei ihrer Übergabe im März 2014 nicht völlig frei von Silberfischchen gewesen sei, sei dies daher kein Mangel.

Ein stärkerer Befall der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Übergabe, wie von der Käuferin behauptet, sei demgegenüber nicht bewiesen. Nach den Gutachten der Sachverständigen sei es vorstellbar, dass eine vor der Übergabe unauffällige Population erst in der Folgezeit stark angestiegen sei und dann das von der Klägerin für die Zeit nach der Wohnungsübergabe vorgetragene Ausmaß erreicht habe. Von daher sei die Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrages abzuweisen. So weit das Oberlandesgericht Hamm (Az.: 22 U 64/16).

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