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Hauskauf: Falsches Baujahr im Vertrag kann Rücktritt rechtfertigen

Urteil zum Kaufrecht : Falsches Baujahr von Haus im Kaufvertrag kann Rücktritt rechtfertigen

Wenn man ein Auto kauft, dann ist das Baujahr wichtig. Dabei können zwei Jahre mehr oder weniger schon einen Unterschied machen. Aber wie ist das bei einem Haus?

Ein Wohnhaus, das zwei Jahre älter ist als im Kaufvertrag angegeben, darf zurückgegeben werden. Der Käufer des mit dem Wohnhaus bebauten Grundstücks kann also die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen. Das hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Bielefeld bestätigt.

Das betroffene Ehepaar aus Porta Westfalica hatte die beklagte Verkäuferin auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch genommen. Die Eltern der Beklagten hatten das besagte Einfamilienhaus in den 1990er Jahren errichtet. Die spätere Verkäuferin erwarb es im Jahr 2008 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Mit einem im Jahre 2013 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag veräußerte sie das Hausgrundstück an das betroffene Ehepaar und erhielt - nach später vereinbarter Reduzierung wegen vorhandener Mängel - einen Kaufpreis von 600.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag gibt 1997 als Baujahr des Gebäudes an. Tatsächlich wurde das Gebäude jedoch bereits zwei Jahre zuvor, also im Jahr 1995, bezugsfertig fertiggestellt und erstmals bezogen. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr haben die Käufer von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt.

Die Klage war erfolgreich. Den Klägern stehe, so der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm, wegen des im notariellen Kaufvertrag falsch angegebenen Baujahrs des Hauses ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gegen die Beklagte zu. Begründung: Das verkaufte Grundstück habe einen Sachmangel, weil das Haus nicht erst 1997 errichtet worden sei, sondern bereits im ersten Quartal des Jahres 1995. Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag stelle eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Nach ihr hätten sich die Kläger darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs 1997 entsprach. Tatsächlich sei das Haus bereits im ersten Quartal 1995 bezugsfertig gewesen. Das ergebe sich aus dem Vortrag der Parteien im Rechtsstreit.

Für diesen Mangel habe die Verkäuferin einzustehen, so das Oberlandesgericht weiter. Der vertraglich vereinbarte Ausschluss einer Sachmängelhaftung gelte nicht für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache. Die Pflichtverletzung der Beklagten sei insoweit auch erheblich. Das im notariellen Kaufvertrag falsch angegebene Baujahr rechtfertige das Rückabwicklungsverlangen der Kläger. Das folge aus einer Abwägung der beiderseitigen Interessen. Durch das von der vertraglichen Vereinbarung um zwei Jahre abweichende Baujahr des Gebäudes werde die Kaufsache erheblich beeinträchtigt. Dafür spreche bereits, dass im notariellen Vertrag ausdrücklich ein konkretes Baujahr vereinbart worden sei. Tatsächlich wirke sich die Abweichung auch in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß auf den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks aus.

Außerdem seien die Kläger durch den in die Kaufvertragsverhandlungen eingeschalteten Vater der Beklagten, dessen Verhalten sich die Beklagte zurechnen lassen müsse, über das Baujahr des Hauses arglistig getäuscht worden. Das habe die vom Senat durchgeführte Beweisaufnahme ergeben. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass das falsche Baujahr nicht den einzigen Mangel der Kaufsache darstelle. So hätten sich die Parteien bereits vor Beginn ihrer gerichtlichen Auseinandersetzung wegen bestehender Mängel auf eine Reduzierung des Kaufpreises um 50.000 Euro verständigt. Nach all dem sei der Kaufvertrag rückabzuwickeln. So das Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 02.03.2017 (Az.: 22 U 82/16).

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