Immobilien : Stolperfallen bei Zwangsversteigerungen

Vielerorts steigen die Immobilienpreise immer noch. Wer günstig an ein Haus oder eine Wohnung kommen will, versucht es auch mal über Zwangsversteigerungen. Doch das Objekt kann unerkannte Mängel aufweisen.

(dpa) Zwangsversteigerungen bieten die Möglichkeit, ein Haus unterhalb des Marktwertes zu erwerben. Das gilt zumindest theoretisch, denn in der Praxis bergen Zwangsversteigerungen erhebliche Risiken. Das vermeintliche Schnäppchen kann dadurch am Ende viel teurer werden. Wer in Erwägung zieht, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück aus einer Zwangsversteigerung zu erwerben, sollte sich gut informieren.

„Zwangsversteigerungen sind weniger geworden“, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes „Es gibt sie aber noch.“ Nach Angaben des Fachverlags Argetra aus Ratingen bei Düsseldorf sind im vergangenen Jahr in Deutschland 18 449 Immobilien mit einem Verkehrswert von insgesamt 3,85 Milliarden Euro unter den Hammer gekommen. Damit sei die Zahl der Zwangsversteigerungen weiter gesunken. 2017 waren es noch 25 740 Häuser, Wohnungen und Grundstücke mit einem Verkehrswert von 4,23 Milliarden Euro.

Die meisten Immobilien werden zwangsversteigert, wenn ihre Eigentümer in eine finanzielle Notlage geraten sind und Haus und Grundstück nicht mehr finanzieren können. Dann leitet der Gläubiger, das ist in der Regel die Bank, ein Verfahren zur Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht ein. Der Mindestpreis für die Immobilie wird auf Grundlage eines Wertgutachtens festgelegt. Dieser Mindestpreis muss jedoch bei der Versteigerung nicht erreicht werden.

Wichtig für Interessenten ist, im Vorfeld der Zwangsversteigerung die Finanzierung zu klären. „Innerhalb von sechs Wochen nach dem Zuschlag wird der Kaufpreis fällig“, betont Florian Becker. Am Termin der Zwangsversteigerung muss schon eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts bereitliegen.

Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung darf für Gebote, die weniger als die Hälfte des Verkehrswerts ausmachen, kein Zuschlag erteilt werden. Bleibt das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen. „Wer sichergehen will, muss also mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes bieten“, sagt Becker.

Im angespannten Immobilienmarkt mit hohen Preisen seien in Ballungsgebieten kaum Schnäppchen zu machen, erklärt er. Aber in ländlichen Regionen sei es durchaus möglich, günstig zu einem Haus zu kommen. Angebot und Nachfrage entscheiden über die Preise.

Versteigerungstermine sind in Aushängen an den Amtsgerichten, in Lokalzeitungen und im Internet zu finden. „Wer sich für eine der angebotenen Immobilien interessiert, braucht so viele Informationen darüber wie möglich“, sagt Florian Becker. Von Spontankäufen rät er entschieden ab. „Es kommt immer mal wieder vor, dass sich Käufer auf den ersten Blick in ein Haus verlieben oder vom günstigen Preis begeistert sind. Das kann aber gründlich schiefgehen.“

Ohne Besichtigung und gründliche Prüfung der Unterlagen sollte niemand ein Haus kaufen. Gerade das ist bei Zwangsversteigerungen aber das Problem. „Die Bewohner müssen Interessenten nicht in ihr Haus lassen“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Ohne Besichtigung sei es jedoch schwierig, die Bausubstanz einzuschätzen. „Manchmal ist es möglich, gemeinsam mit dem Hauptgläubiger beim Eigentümer einen Besichtigungstermin zu erreichen. Aber oft stellen sich Bewohner quer, weil sie bis zum Schluss hoffen, in ihrem Haus bleiben zu können.“

In solchen Fällen sollte man sich wenigstens ein Bild von außen machen, am besten in Begleitung eines erfahrenen Bauexperten. „Der kann allein schon aus dem Haustyp und dem Baujahr auf den Zustand schließen und kennt die typischen Mängel“, sagt Florian Becker. Aber es bleibt ein Risiko für den Käufer. Verschleppte Baumängel, unerkannte Schäden und Sanierungsstau können jede Finanzierung sprengen. Wer das Haus später umbauen oder abreißen möchte, sollte im Vorfeld abklären, was er später auf dem Grund und Boden bauen darf.

Das vom Gericht in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten kann eine Hilfe sein, ist aber oft lückenhaft. „Auch Gutachter müssen nicht ins Haus gelassen werden“, erläutert Becker. Vielfach haben nur Außenbesichtigungen des Objektes stattgefunden. Wenn wichtige Informationen über die Immobilie nicht zu bekommen sind, wie zum Beispiel Wohn- und Wegerechte, sollte man lieber die Finger davonlassen.

Bei der Versteigerung von Eigentumswohnungen sind noch einige zusätzliche Dinge zu beachten, vor allem, wenn sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind. „Mit dem Erwerb des Wohnungseigentums übernimmt der neue Eigentümer grundsätzlich alle Rechte und Pflichten des Vorgängers“, erläutert Faust-Füllenbach vom Verein Wohnen im Eigentum.

Das bedeutet auch, dass Zahlungen auf ihn zukommen können, von denen er im Vorfeld nichts wusste. „Kaufinteressenten haben kein Anrecht auf Einsicht in Beschlüsse der Eigentümerversammlung.“

Zwar haftet der Käufer nicht für Rückstände des vorherigen Eigentümers gegenüber der WEG. Der neue Eigentümer muss aber für Zahlungsverpflichtungen aufkommen, die bei der Zwangsversteigerung nach erfolgtem Zuschlag fällig werden beziehungsweise sobald er im Grundbuch eingetragen ist. „Sofern möglich kann ein vertrauliches Gespräch mit anderen Eigentümern in einer WEG Aufschluss darüber geben, ob demnächst die Zahlung größerer Sonder- oder Instandhaltungsrücklagen ansteht“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach.

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