Altersvorsorge Wie das eigene Haus für die Rente sorgt
Berlin · Eine Verrentung des Eigenheims scheint attraktiv zu sein: Man kann darin wohnen bleiben und bekommt obendrein monatlich Geld. Läuft es aber schlecht, steht man im Alter womöglich ohne Haus und Vermögen da.
(dpa) Seine Immobilie für die Rente zu nutzen, kann bedeuten, das eigene Haus zu Geld zu machen und trotzdem darin wohnen zu bleiben. Hausbesitzer verkaufen ihr Eigenheim mit einem Preisabschlag und bekommen vom Käufer im Gegenzug eine Leibrente und das Recht, weiter in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben. Gerade für ältere Leute ist das ein großer Vorteil. Experten sind allerdings skeptisch und warnen vor Fallstricken bei der Verrentung der Immobilie.
Georg Plötz ist Fachberater zum Thema Altersvorsorge bei der Verbraucherzentrale Bayern. Es kämen durchaus Senioren in die Beratung, die über eine mögliche Verrentung ihres Hauses sprechen wollen, berichtet er. „Aber in den wenigsten Fällen wird das Ansinnen dann auch verwirklicht, weil die Konditionen meist nicht attraktiv sind.“ Denn ob sich die Sache für beide Seiten – Käufer und Verkäufer – lohnt, hängt ganz entscheidend vom konkreten Vertrag ab.
Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren betont, eine Immobilienverrentung lohne sich meist nur, „wenn das Haus schuldenfrei ist und einen gewissen Wert hat“. Wer eine Verrentung seiner Immobilie plane, der sollte, um die noch verbliebenen Schulden zu begleichen, unbedingt die aktuelle Niedrigzinsphase für eine hohe Tilgung nutzen, um vor seinem Renteneintritt möglichst schuldenfrei zu sein, rät sie.
Und das Haus sollte vor dem Verkauf gründlich auf Vordermann gebracht werden. „Je besser die Immobilie in Schuss ist, umso wertvoller ist sie“, sagt die Architektin.
Hausbesitzer oft ohne Plan Doch so planvoll gehen die wenigsten Hausbesitzer vor. „Der klassische Fall ist, dass ältere Leute in ihrem Haus leben, das sie schon mit ihren Kindern bewohnten und das jetzt für sie allein zu groß geworden ist“, erklärt Uwe Fischer. „Und ihre Rente reicht nicht, um für alle Kosten aufzukommen“, führt der Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Anwaltsnotariat im Deutschen Anwaltverein aus. Oder es gibt keine Kinder, die das Haus einmal erben sollen und sich jetzt schon darum kümmern könnten.
Da klingt es schon verlockend, wenn jemand das Haus kauft und sogar die Kosten für die Instandhaltung übernimmt. Und obendrauf gibt es eine monatliche Rente und ein Wohnrecht für den Verkäufer.
Befristungen sind Fallen „Die Leute agieren oft irrational“, sagt der Notar, „sie lassen sich sogar auf ein befristetes Wohnrecht oder eine befristete Rentenzahlung ein, weil sie denken, das Ende erleben sie ohnehin nicht mehr.“ Das kann aber gründlich schiefgehen. Im schlimmsten Fall stehen sie im hohen Alter ohne Haus und ohne Geld da.
Fischer rät, gründlich über alle Vertragskonditionen zu verhandeln und sich fachliche Unterstützung zu suchen. „Befristungen sind zum Beispiel Fallen, auf die sich niemand einlassen sollte.“ Man sollte immer ein lebenslanges Wohnrecht und eine lebenslange Rente anstreben. Ob die Käufer darauf eingehen, ist eine andere Frage. „Im Zweifel sollte man dann lieber die Finger davon lassen.“
Auch andere Konditionen im Vertrag könnten Nachteile bringen, sagt Georg Plötz. „Hat zum Beispiel der Käufer die Pflicht zur regelmäßigen Instandhaltung der Immobilie, dann wird er diese Kosten in die Kalkulation einfließen lassen.“ Der Kaufpreis und damit die Rente für den Verkäufer reduzieren sich entsprechend. Hier kann es besser sein, die Klausel herauszunehmen und die Instandhaltung selbst zu organisieren.
An Wertsteigerung beteiligt Wenn möglich, sollte man eine Regelung in den Vertrag aufnehmen, wonach eine nachträgliche Wertsteigerung der Immobilie dem Verkäufer in Teilen zu Gute kommt, rät Eva Reinhold-Postina.
Anstelle des Wohnrechts kann man einen sogenannten Nießbrauch vereinbaren. „Dabei kann der Verkäufer das Geld auf einen Schlag bekommen“, erklärt Uwe Fischer. Man hat damit auch viel mehr Rechte an der Immobilie als bei einem einfachen Wohnrecht und kann sie zum Beispiel vermieten und von diesen Einnahmen profitieren. Dafür trägt man aber auch alle Kosten. Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch müssen ins Grundbuch eingetragen und notariell beurkundet werden.
Wie bei jedem Immobilienverkauf bestimmen harte Fakten wie Baujahr, Zustand und vor allem die Lage den Wert. Dieser wird laut Georg Plötz von den Besitzern in der Regel überschätzt. Abschläge gibt es, wenn man das Wohnrecht oder andere Rechte eingeräumt bekommen möchte. „Unterm Strich bringt das Haus dann nicht so viel wie erhofft, und natürlich fällt dann auch die monatliche Rente geringer aus.“
Selten die beste Lösung Jeder muss abwägen, ob er diesen Kompromiss eingehen möchte, um weiterhin im geliebten Zuhause zu wohnen. „Wirtschaftlich gesehen ist die Immobilienverrentung selten die beste Lösung“, meint Plötz. In der eigenen Familie jedoch könne sie durchaus sinnvoll sein. „Dann spielt nicht unbedingt der Verkehrswert die entscheidende Rolle“, betont Uwe Fischer. „Ein Neffe, der das Haus seiner Tante erwirbt und sie mit einer Leibrente weiter darin wohnen lässt, ist ja nicht unbedingt auf Rendite aus. Aber alle Seiten sind mit dem Modell vertraglich abgesichert.“
Man sollte sich nicht auf eine Verrentung versteifen, sondern immer auch Verkaufsangebote prüfen. „Hier gibt es ebenfalls Möglichkeiten, sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch zu sichern“, sagt Reinhold-Postina. Manchmal ist aber ein Umzug die bessere Variante.
