Tipps für Unverheiratete Tücken beim Hauskauf ohne Trauschein
Hamburg · Um gemeinsam eine Immobilie zu kaufen, müssen Paare nicht heiraten. Wer ohne Trauschein kauft, sollte aber bedenken: Es gelten zum Teil andere Regeln als bei Eheleuten. Verbraucherschützer erklären, worauf es ankommt.
Auch ohne Trauschein können Familien oder Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie kaufen. Bei unverheirateten Paaren gilt aber bei Tod oder Trennung eine andere Rechtslage als bei Ehepaaren, warnt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. Beim Hauskauf sollten Unverheiratete daher wissen, was auf sie zukommt. Der wichtigste Unterschied: Nach einer Heirat gilt das Familienrecht, das zum Beispiel beim Tod des einen Partners die Erbfolge regelt. „Ein unverheirateter Partner gilt rechtlich dagegen nur als Dritter“, erklärt Krolzik.
Bei einer Trennung gibt es für Unverheiratete keine Regeln für die Aufteilung des Vermögens, auch wenn es gemeinsam angeschafft wurde. „Beim Immobilienkauf muss sich jeder Partner bewusst sein, dass er nur Rechte an der Immobilie hat, wenn er auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverein Haus & Grund Deutschland. Im Vorfeld muss also entschieden werden, wem die Immobilie zu welchem Anteil gehören soll, wie sie finanziert wird und was bei einer Trennung oder dem Tod eines Partners mit der Immobilie passiert.
Unterschiedliche Anteile an der Finanzierung lassen sich im Grundbuch abbilden. Die Partner können sich etwa jeweils zur Hälfte als Eigentümer eintragen lassen oder mit unterschiedlich hohen Anteilen. „Dafür müssen die Paare gleich am Anfang wissen, ob sie wollen, dass ihnen die Immobilie am Ende zum gleichen Teil gehört oder zu unterschiedlichen Anteilen“, betont Krolzik. Mit diesem Ziel vor Augen lasse sich dann auch die restliche Finanzierung regeln. „Vielleicht stellt ein Partner am Anfang mehr Eigenkapital, und der andere übernimmt stattdessen einen größeren Teil der Finanzierung – am Ende gehört beiden die Hälfte“, erklärt Krolzik.
Solche Regeln legen Unverheiratete am besten in einem notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag fest, rät Britta Beate Schön, Rechtsanwältin des Verbraucherportals Finanztip. „Hier lassen sich alle Vereinbarungen zum Kauf festhalten, genauso wie Regeln, die bei Trennung oder im Todesfall greifen. Die Paare können den Vertrag aber auch weiter fassen und ähnlich wie einen Ehevertrag gestalten.“ Eine Alternative sei, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu gründen. Der Gesellschaftsvertrag sei weniger umfassend und beschränke sich darauf, wie die Partner den gemeinsamen Erwerb der Immobilie regeln und wie sie sich bei einer Trennung oder im Todesfall einigen wollen.
In den Verträgen legen die Partner also verbindlich fest, wer welches Eigenkapital oder auch Eigenarbeit einbringt, wer in welcher Höhe einen Kredit finanziert und für welchen Anteil des Kredits jeder Partner haftet. Meist bestehe die Bank darauf, dass beide Partner den Kreditvertrag unterschreiben. So hat sie zwei Schuldner, die jeweils für den kompletten Betrag haften, erklärt Schön. Auch nach einer Trennung kommt der Partner, der auszieht, in der Regel nicht aus dem Kreditvertrag heraus.
Daher ist es wichtig, in dem Vertrag auch ein Ende der Beziehung zu regeln. In guten Zeiten sollten die Partner vereinbaren, wer beispielsweise in dem Haus oder der Wohnung bleiben darf und ob der andere Partner eine Ausgleichszahlung dafür erhält. „Nach einer Trennung haben die Ex-Partner unterschiedliche Interessen“, warnt Wagner. „Haben sie keine Vereinbarung getroffen und können sich nicht einigen, was mit dem Haus passieren soll, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung. Dann verlieren alle Seiten.“
Für alle Fälle sollten die Partner versuchen, eine Teilungsversteigerung im Vertrag auszuschließen. Krolzik empfiehlt außerdem, sich schon vorab darauf zu verständigen, wie der Wert der Immobilie bei einer Trennung ermittelt werden soll und wie die Paare das Geld bei einem Verkauf untereinander aufteilen. Bei der genauen Ausgestaltung des Vertrags sollten sich die zukünftigen Immobilienbesitzer rechtlich beraten lassen.
Stirbt ein Partner, greift grundsätzlich die gesetzliche Erbfolge – da geht ein Lebenspartner ohne Trauschein leer aus. Den Anteil der Immobilie erben im besten Fall die gemeinsamen Kinder des Paares, eventuell aber auch die Kinder aus einer früheren Beziehung oder die Eltern des Partners. Ist nichts geregelt, kann es daher passieren, dass die Verwandten des Partners einen Teil des Hauses erben, der andere Partner die Kreditraten aber nun alleine stemmen muss. „Für den Fall des Todes brauchen die Partner unbedingt ein Testament, in dem sie dem jeweils Anderen ihren Teil der Immobilie vererben“, sagt Schön.
Bei unverheirateten Paaren fällt allerdings eine hohe Erbschaftssteuer an, und die Verwandten erhalten weiterhin einen Pflichtteil. Es sei deshalb auch möglich, dem Partner ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Vorkaufsrecht einzuräumen. „Muss man die Erben ausbezahlen, kann das eine enorme Belastung sein“, erläutert Krolzik. Er empfiehlt daher, zusätzlich eine Risikolebensversicherung als Über-Kreuz-Vertrag auf das Leben des anderen abzuschließen. So erhält ein Partner nach dem Tod des Anderen ohne Erbschaftssteuer einen Betrag, mit dem er die Erben ausbezahlen oder den Kredit tilgen kann.
