Trügerische Traum-Immobilie
Berlin · Man hat nach längerem Suchen sein Traumhaus gefunden und ist schon eingezogen. Dann kommt der Schock: Innerhalb von zwei Jahren drohen neue Investitionen. Denn in vielen Bestandsimmobilien müssen energetische Sanierungen wie der Austausch des Heizkessels umgesetzt werden.
Wer neu baut, muss sich an gesetzliche Vorgaben zur Energieeffizienz halten. Doch auch Altbauten sind von Regelungen betroffen. Das vergessen viele Hauskäufer. Es könne sein, dass sie laut der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes Heizkessel umtauschen müssen, sagt Jens Lührsen vom Bauherren-Schutzbund. Solche Investitionen sollte man schon beim Kauf des neuen Zuhauses einplanen. Verkäufer und Makler sind nicht verpflichtet, auf anstehende Sanierungspflichten hinzuweisen.
Klärt der Kaufinteressent vor Unterzeichnung des Vertrages, welche Sanierungen anstehen, kann er oft den Kaufpreis drücken. Denn eine schlechte Energieeffizienz senkt den Wert der Immobilie, sagt Lührsen.
Heizkessel: Viele Öl- und Gasheizkessel müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Anlagen, die vor 1985 installiert wurden, sind nicht mehr zum Betrieb zugelassen. "Das betrifft besonders Konstanttemperatur-Heizkessel", sagt Christian Stolte von der Deutschen Energie-Agentur. Niedertemperatur- und Brennwertkessel mit hohem Wirkungsgrad sowie Anlagen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Kilowatt Nennleistung sind von der Pflicht ausgenommen. Wer aktuell ein Haus kauft, muss austauschpflichtige Kessel aber erst binnen zwei Jahren ersetzen.
Dachdämmung: Wird die Immobilie mindestens vier Monate pro Jahr auf mehr als 19 Grad beheizt, müssen die obersten zugänglichen Geschossdecken über beheizten Räumen gedämmt werden. Ersatzweise kann das darüberliegende Dach abgedichtet werden. Auch hier gilt eine Frist von zwei Jahren nach dem Kauf. Nach der Dämmung darf der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient nicht über dem Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin liegen. Wird jedoch der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, besteht die Dämmpflicht nicht. Der liegt bei einem Wärmedurchlasswiderstand (R-Wert) von 0,90. Erfüllen die oberste Geschossdecke oder das Dach im bisherigen Zustand den Standard, besteht laut Bundesbauministerium keine Pflicht zum Dämmen. Der Mindestwärmeschutz sieht vor, dass die Bausubstanz nicht durch Tauwasser angegriffen und das Raumklima nicht feucht wird.
Ebenfalls ausgenommen sind Gebäude, bei denen sich die Dämmung innerhalb einer angemessenen Frist nicht als wirtschaftlich erweist. Wie Hauskäufer die Unwirtschaftlichkeit belegen können, ist in der EnEV allerdings nicht geregelt. Die zuständige Landesbehörde hilft im Zweifelsfall weiter. Ausnahmen sind laut Stolte auch bei denkmalgeschützten Gebäuden möglich: wenn die Bauarbeiten unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeuten oder Substanz sowie Erscheinungsbild der Immobilie beeinträchtigt würden.
Leitungen: In nicht geheizten Räumen müssen alle zugänglichen, wärmeführenden Leitungen, Formstücke und Armaturen gedämmt sein. Lührsen empfiehlt, die Leitungen auch im Mauerwerk zu dämmen. Sonst könnten die Leitungen bei Kontakt mit Mörtel oder Beton korrodieren. Ob ein Haus die EnEV-Vorgaben erfüllt, prüfen meist die örtlichen Bauämter.
