Kind will auf Grundstück der Eltern bauen

Berlin · Ein eigenes Haus auf dem Grundstück der Eltern zu bauen, klingt für viele junge Leute nach familiärer Idylle. Doch Familienbande schützt nicht vor Fallstricken beim Hausbau. Vieles muss bedacht werden: Grundbesitz, Erbe, private Rückzugsräume.

"Kind, du kannst doch bei uns bauen!" Für junge Familien, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollen, kann ein Haus auf dem elterlichen Grundstück die beste Lösung sein. Schließlich muss nicht extra ein Bauplatz gekauft werden. Aber vorher muss geklärt werden, ob dort überhaupt gebaut werden darf. Die Antwort auf diese Frage gebe das zuständige Bauamt kostenlos, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren. Maßgeblich sei dabei der Bebauungsplan. Möglicherweise lässt er nur einen Anbau zu, aber keinen Neubau.

Bei Flächen ohne Bebauungsplan gilt Paragraf 34 des Baugesetzbuchs. "Dieser regelt, dass sich ein neues Gebäude in die vorhandene Umgebung einfügen muss", erklärt Reinhold-Postina. Erstmal muss dann eine Bauvoranfrage an das Bauamt gestellt werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Die kostet Geld , genau wie die Entwurfsskizzen eines Architekten, die für die Voranfrage nötig sind.

Ein weiteres Problem können Nachbarn sein. Denn im Gegensatz zu einem vorliegenden Bebauungsplan sei der Paragraf 34 oft Auslegungssache, betont die Bauexpertin. "Und darüber entscheiden dann im Zweifel Juristen." Wenn die Nachbarn gegen den Neubau klagen, kann die Angelegenheit sogar vor Gericht gehen. Stellt sich heraus, dass die Kinder auf dem Grundstück der Eltern bauen können, müssen die Besitzverhältnisse geklärt werden. Wollen die Eltern alleinige Eigentümer bleiben, sollten sich die Kinder ein Erbbaurecht im Grundbuch eintragen lassen, empfiehlt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Das Erbbaurecht wird auch als Erbpacht bezeichnet. In der Regel zahlt der Besitzer des neuen Hauses an den Besitzer des Grundstücks ein regelmäßiges Entgelt (Erbbauzins). Eltern verzichten jedoch oft auf dieses Geld , wenn ihre Kinder das Erbbaurecht haben. Dieses Recht bringt einen wesentlichen Vorteil. "Wenn das Grundstück gepfändet oder verkauft werden muss, weil die Eltern in finanzielle Schwierigkeiten geraten, können die Kinder ihr eigenes Haus dennoch nutzen." Eine solche Erbbaurechts-Klausel, die in der Regel 99 Jahre lang gilt, schmälere aber den Verkaufswert des Grundstücks erheblich.

Werden die Kinder hingegen als Miteigentümer des Grundstücks eingetragen, werden vorhandene Lasten geteilt, zum Beispiel eine Grundschuld.

Das Erbrecht genau klären

Bauen Kinder auf dem Grundstück ihrer Eltern , muss auch das Erbrecht genau geklärt werden. Sonst könne es zum Beispiel sein, dass nach dem Tod der Eltern Geschwister Teileigentümer des Hauses sind, sagt Eva Reinhold-Postina. "Am besten setzen sich Eltern und Kinder mit einem Steuerberater oder einem Anwalt für Erbrecht zusammen und klären alle diese Punkte ab." Man sollte nicht denken, das regele sich schon später. Die sauberste Lösung ist laut den Experten die Aufteilung des Grundstücks. "Das ist aber nur möglich, wenn die Flächen danach noch dem geltenden Bebauungsplan entsprechen", gibt Happ zu bedenken. Die neuen Grundstücksgrenzen vermisst ein Sachverständiger des Bauamtes.

Führen Zufahrt und Abwasserrohre durch das Grundstück der Eltern , werden entsprechende Leitungs- und Wegerechte im Grundbuch festgehalten. "Sonst droht Ärger, sobald das elterliche Grundstück verkauft wird", mahnt Happ. Denn ohne den Grundbucheintrag kann sich der neue Eigentümer die Nutzung seines Grundstücks für Rohre und Zufahrt teuer bezahlen lassen.

Vor der Teilung gilt es laut Gerold Happ auch zu überlegen, ob die Eltern ihren Kindern das betreffende Grundstück verkaufen oder verschenken sollen. Beim Verkauf werden Grunderwerbssteuern fällig. Bei einer Schenkung an die Kinder gebe es hingegen einen Freibetrag in Höhe von 400 000 Euro. Liegt der Wert unter dieser Summe, wird keine Schenkungssteuer fällig. So lässt sich unter Umständen Geld sparen. Ob man nur auf dem Grundstück baut, Miteigentümer wird oder die Fläche teilt, so dass jeder seines hat, immer fallen Notarkosten an.

Private Rückzugsräume

Sind alle Hürden genommen, sollten die Kinder beim Hausbau bedenken, dass sowohl für Eltern als für sie selber ein privater Rückzug möglich sein muss. "Jeder braucht seine eigenen Bereiche", sagt Jakob Oberpriller, Architekt aus Hörmannsdorf bei Landshut. Dafür müssten entsprechende Zonen geschaffen werden. Das geht auf dem Grundstück zum Beispiel, indem man das neue Haus durch ein Stück Garten abtrennt. Besonders private Bereiche wie das Schlafzimmer sollten eher nicht in Richtung Elternhaus liegen.

Wird statt eines neuen Hauses ein Anbau an das bestehende Gebäude geplant, sollte man noch stärker auf die Abtrennung privater Zonen achten. "Dazu sollte ein separater Eingang zählen", empfiehlt Oberpriller. Auch bei der Versorgung mit Strom, Wärme und Wasser werde besser genau geteilt. Andernfalls könne es zu Konflikten kommen. Sind neue Anschlüsse nicht möglich, sollten Zwischenzähler installiert werden, rät Gerold Happ. Damit wird genau nachvollziehbar, wer wie viel verbraucht hat. In so einem Fall müssen Bauherren auch klären, ob die bestehende Leitungskapazität überhaupt einen weiteren Haushalt versorgen kann.

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