Eine Immobilie als Altersvorsorge

Düsseldorf · Eine Immobilie muss man nicht immer selbst nutzen. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann es auch als Teil der privaten Altersvorsorge nutzen. Allerdings ist dies mit einigen Risiken behaftet.

 Ein eigenes Haus kann sich auch als Altersvorsorge eignen. Käufer müssen bei der Finanzierung und Vermietung aber gut rechnen. Die Nebenkosten dürfen nicht unterschätzt werden. Foto: Warnecke/dpa

Ein eigenes Haus kann sich auch als Altersvorsorge eignen. Käufer müssen bei der Finanzierung und Vermietung aber gut rechnen. Die Nebenkosten dürfen nicht unterschätzt werden. Foto: Warnecke/dpa

Foto: Warnecke/dpa

Immobilien stehen bei den Bundesbürgern hoch im Kurs. Und zwar nicht nur zur Selbstnutzung. In Zeiten von niedrigen Zinsen sehen viele in den eigenen vier Wänden auch eine passende Form, um für den Ruhestand vorzusorgen. Ein vermietetes Objekt kann im Ruhestand feste monatliche Einkünfte bringen. Doch die Kalkulation ist nicht ohne Risiken.

"Eine selbstgenutzte Immobilie kann als Altersvorsorge geeignet sein", sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Allerdings müssen Eigentümer berücksichtigen, dass dafür ein solides Finanzierungskonzept nötig ist und die Nebenkosten bleiben. Zudem müssen Rücklagen für Instandhaltungen und Modernisierungen gebildet werden. "Wenn die Immobilie endlich schuldenfrei ist, ist sie meist auch in einem Alter, in dem teure Reparaturen etwa am Dach anfallen können", sagt Scherfling.

"Ob ein vermietetes Objekt als Altersvorsorge taugt, ist vor allem von seiner Lage abhängig", erklärt Gabriele Heinrich vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum in Bonn. Denn solvente Mieter seien für eine Wohnung oder ein Haus in einer beliebten Wohngegend leichter zu finden als in abgelegenen Gegenden. "Bei einem Objekt, das sich nur schwer oder gar nicht vermieten lässt, kann kaum mit festen monatlichen Einkünften gerechnet werden", sagt Heinrich.

Auch sie weist darauf hin, dass man als Vermieter finanzielle Reserven für die Instandhaltung des Objektes benötige. "Das Konzept, ein vermietetes Wohnobjekt als Altersvorsorge zu nutzen, muss also gut durchdacht sein", betont Heinrich.

Ähnlich sieht es Sun Jensch vom Immobilienverband IVD. Sie verweist darauf, dass es für Vermieter deutlich mehr Möglichkeiten gebe, die Aufwendungen für Anschaffung, Darlehen oder Renovierung steuerlich geltend zu machen als beim Eigenheim. "Zum Beispiel kann der Kaufpreis gestaffelt von der Steuer abgeschrieben werden", sagt Jensch. Darüber hinaus könnten Kosten für bauliche Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern, auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehöre etwa der Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Ob es besser ist, eine Immobilie als Altersvorsorge selber zu nutzen oder zu vermieten und die Einnahmen als Zusatzrente einzuplanen, ist letztendlich eine persönliche Entscheidung. Vor allem ist es eine Frage der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Selbstnutzer genießen viele Vorteile. Sun Jensch betont: "Sie können über Umbauten und Modernisierung im eigenen Zuhause entscheiden, erleben keine Mieterhöhungen und müssen keine Angst vor Kündigung haben." Sie investieren in die eigenen Wände und leben im Alter mietfrei.

Damit die Rechnung aufgeht, muss das Finanzierungskonzept solide geplant sein. Bei der Kalkulation sollte berücksichtigt werden, dass auf den Kaufpreis der Immobilie Nebenkosten wie etwa Maklerprovision, Notargebühren und Grundbuch-Eintrag anfallen. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. Im Saarland liegt sie derzeit bei 6,5 Prozent. In der Summe machen die Nebenkosten insgesamt zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.

Das Eigenkapital sollte mindestens 20 bis 30 Prozent betragen. Außerdem sollte die Tilgung bei zwei, besser aber bei drei Prozent liegen. Kreditnehmer sollten darauf achten, dass sie mindestens zweimal kostenlos die Höhe der Tilgung ändern können. "Beispielsweise kann sie nach der Geburt eines Kindes zeitweise gesenkt oder nach einer Einkommenssteigerung dauerhaft erhöht werden", erläutert Scherfling. Zudem müssen Immobilienerwerber in der Lage sein, die monatliche Kreditrate dauerhaft zu zahlen. Finanzierungen, die auf Kante genäht sind, drohen bei einer Verschlechterung der Rahmenbedingungen zu scheitern.

Ralf Scherfling präsentiert eine Musterrechnung: Ein Verbraucher will eine Immobilie zum Preis von 350 000 Euro erwerben. Falls im konkreten Fall die Nebenkosten zehn Prozent betragen, liegt der Planungsbedarf bei 385 000 Euro. Die Summe von 85 000 Euro bringt er als Eigenkapital ein. Im Ergebnis bleibt ein Finanzierungsbedarf von 300 000 Euro. Bei einem Zinssatz von 1,8 Prozent und einer Tilgung von drei Prozent beläuft sich die Monatsrate auf 1200 Euro. Um keine weiteren Zahlungen leisten zu müssen, sollten die Mieteinnahmen in etwa diesem Betrag entsprechen.

Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren beträgt die Restschuld ohne Sondertilgungen rund 83 500 Euro. Und hier müssen Käufer immer auch das Risiko steigender Zinsen einkalkulieren. Liegen die Zinsen am Ende der Laufzeit zum Beispiel bei fünf Prozent, ist der Kredit bei gleicher Rate und Tilgung erst nach weiteren sieben Jahren komplett zurückgezahlt.

Buchtipp:

Jürgen Herrlein: "Richtig vermieten - Rechtssicherheit für den Vermieter ", Verlag C.H. Beck, 2. Auflage 2015, 353 Seiten, 24,90 Euro, ISBN- 978-3-406-68367-1

Michael Hölting: Immobilien-Finanzierung: Die beste Strategie fürs Kaufen und Bauen, Verlag C.H. Beck, 9. Auflage 2016, 281 Seiten, 19,80 Euro, ISBN 978-3-406-68791-4.

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