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Mietrecht: Was Vermieter wissen müssen

Mietrecht : Was Vermieter wissen müssen

Für Mieter und Besitzer gelten unterschiedliche Vorschriften. Das kann bei Wohnungseigentümer-Gemeinschaften zu Ärger führen.

() Wohnungseigentümer geraten als Vermieter leicht in ein Dilemma. Denn mitunter passen Vorgaben einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) nicht zu den Regeln im Mietvertrag, oder sie widersprechen sich sogar. Klassische Beispiele sind Tierhaltung, Nebenkosten und Modernisierung. Schon die Auswahl des Mieters kann Konfliktpotenzial bergen.

Viele Eigentümergemeinschaften knüpfen das Vermieten an ihre Zustimmung. Das steht in der Regel in der Teilungserklärung und ist nach dem Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) rechtens. Die Zustimmung hat der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags einzuholen. Meistens passiert das beim Verwalter der WEG. Erfahrungsgemäß ist dies eine reine Formsache, weil eine Einwilligung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. Etwa, weil es schon einmal zwischen dem neuen Mieter und einem anderen Eigentümer Streit gab oder die Einziehenden stetig wechseln.

Was aber, wenn der Vermieter die Regel ignoriert? Gute Nachricht für den Mieter: „Der abgeschlossene Mietvertrag bleibt trotzdem wirksam. Er kann nicht ohne weiteres gekündigt werden“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. Schlechte Nachricht für den Vermieter: Wenn er Pech hat, können die Miteigentümer, gestützt auf das WEG-Recht,  verlangen, dass er sich um ein Ende des Mietvertrags bemüht. Das Mietrecht steht jedoch einer Kündigung entgegen. Es bliebe die Option, den Mieter mit einer Abfindung zum Auszug zu bewegen.

Das Verbot, Hunde und Katzen zu halten, gehört zu den Dingen, die eine WEG zwar beschließen, die aber ein Eigentümer gegenüber seinem Mieter nicht immer durchsetzen kann. „Mietrechtlich wäre eine solche Regelung unwirksam“, stellt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland klar. Gleichzeitig muss der vermietende Eigentümer jedoch die WEG-Vorgaben einhalten. Er kann über den Mietvertrag versuchen, die Tierhaltung zu untersagen, was jedoch kaum weiterhilft. „Vermieter verwenden in der Regel Allgemeine Geschäftsbedingungen, und eine AGB-Klausel, die Tierhaltung komplett untersagt, ist nicht haltbar“, sagt Wagner. Gleiches trifft auf Musizierverbote zu. Es gibt jedoch zwei Alternativen, um den Konflikt zu vermeiden: Entweder Mieter suchen, die weder Tier noch Instrument mitbringen, oder für den Mietvertrag individuelle Lösungen aushandeln und festschreiben. Falls doch ein Hundehalter einzieht, kann die Eigentümergemeinschaft jedoch auf Unterlassung der Hundehaltung klagen.

Bei Veränderungen an oder in der Wohnung können WEG- und Mietrecht ebenfalls kollidieren. Vermietende Eigentümer dürfen ihren Mietern erlauben, eine eigene Satelliten-Schüssel zu montieren und den Balkon zum Wintergarten umzugestalten. Wie beim Einzug brauchen sie dazu jedoch das Einverständnis der Miteigentümer. Ohne dieses droht dem Vermieter, dass die anderen Eigentümer das Beseitigen der Umbauten verlangen. 

Vermietende Eigentümer können WEG-Umlagen nur teilweise an ihren Mieter durchreichen. Die Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage etwa trägt der Vermieter allein. Vorsicht ist beim Verteilen der Kosten angebracht: Berechnet wird, wie es im Mietvertrag steht. Häufig bildet die Wohnfläche den Maßstab. Im Unterschied dazu sind innerhalb der WEG die Miteigentumsanteile entscheidend, und diese stimmen selten mit der Wohnfläche überein.

Den Verteilungsschlüssel der WEG kann der Vermieter in den Mietvertrag übernehmen. Schwierig wird es für ihn jedoch, wenn die Gemeinschaft den Schlüssel ändert. Will er dies auch gegenüber dem Mieter anpassen, muss dieser zustimmen, wie Wagner erläutert. Ansonsten kann eine eigene Abrechnung erforderlich werden.

Für die Nebenkostenrechnung haben Vermieter längstens zwölf Monate Zeit, später sind Nachforderungen hinfällig. Schaffen Verwalter und Eigentümergemeinschaft es innerhalb dieser Frist nicht, eine gültige Jahresrechnung auf den Tisch zu legen, gilt dies nicht als Entschuldigung für verspätete Post an den Mieter. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 249/15).

Manche Mieter lehnen angestrebte und von der WEG beschlossene Modernisierungen ab. Grundsätzlich müssen sie zwar solche dulden, die der Energieeinsparung dienen. Berufen sie sich aber zum Beispiel auf einen Härtefall oder argumentieren, der Vermieter habe sie zu spät informiert, könnte auch das zu einem Problem für den Vermieter werden: Einerseits kann er den Mietern weder kündigen noch sie zur Duldung zwingen, andererseits steht er aber auch bei den Miteigentümern im Wort, die den Modernisierungsbeschluss im Regelfall auch umsetzen wollen. Häufig landen solche Fälle dann vor Gericht. Vermieter müssen den Mieter in diesem Fall auf Duldung verklagen, erklärt der Verband Wohnen im Eigentum. Es sei denn, der Mieter nutzt sein Sonderkündigungsrecht.

(dpa)