Immobilien Was ist eine Immobilie eigentlich wert?
Dortmund · Was sollte ich für meine Immobilie verlangen? Antwort kann ein Gutachten geben. Welches in Frage kommt, hängt vom Haustyp ab.
Es kann viele Gründe geben, von einem Haus ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Denkbar ist, dass das Haus verkauft werden soll, aber die Eigentümer zerstritten sind. Das kann etwa bei einer Scheidung oder bei einem Erbschaftsstreit der Fall sein. Der Vorteil eines umfänglichen Wertgutachtens, das von einem vereidigten und zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde: Es ist gerichtsfest. Benötigen private Verkäufer und Käufer aber nur eine sachkundige Einschätzung, was sie wohl für ihr Haus bekommen oder was sie bereit sein sollten zu zahlen, muss nicht unbedingt ein formelles Wertgutachten her, sagt Corinna Merzyn vom Verband Privater Bauherren (VPB). In solchen Fällen ist es oft sinnvoller, dass ein qualifizierter Bausachverständiger das Objekt begeht und neben einer Preisspanne auch nötige Folgeinvestitionen beziffert. Soll es doch ein reines Wertgutachten sein, sind Verbände wie der VPB oder der Bundesverband der Sachverständigen und Fachgutachter (BDSF), aber etwa auch Industrie- und Handelskammern oder Immobilienmakler Ansprechpartner.
Ermittelt wird der Verkehrswert einer Immobilie auf Basis des Baugesetzbuches, der Immobilienwertermittlungsverordnung und der Wertermittlungsrichtlinien, erläutert der Dortmunder Architekt und Bauberater Wolfgang Szubin vom Verband Wohneigentum in Bonn. Ein Faktor bei der Wertermittlung sind das Grundstück und seine Lage – Stadt oder ländliche Gegend –, der andere Faktor ist das Gebäude und sein Zustand. Je nach Immobilie wird für die Wertermittlung das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt.
„Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird in der Regel das Sachwertverfahren angewendet“, erklärt BDSF-Mitglied Jens-Olaf Brück. „Grundlage für die Bodenrichtwerte ist nicht der „Markt“ in Form von Angeboten verkaufswilliger Eigentümer“, sagt er. Vielmehr ermittelt der Gutachterausschuss die Werte auf Grundlage der tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträge. Der Gebäudesachwert resultiert aus den Herstellungskosten für die Immobilie. Dabei spielt natürlich auch das Alter des Gebäudes eine Rolle. „Je älter die Immobilie ist, desto größer ist die Wertminderung“, so Szubin. Ein Gebäude, das älter als 80 Jahre ist, hat kaum noch Zeitwert – es sei denn, es wurde im Laufe der Jahre saniert. Pluspunkte gibt es etwa für eine nachträglich erfolgte Fassadendämmung oder eine Photovoltaik-Anlage.
Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel bei der Wertermittlung vergleichbarer Grundstücke sowie Reihen- und Doppelhäusern angewendet. Basis für die Wertermittlung ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Bei der Berechnung des Verkehrswertes werden der Bodenwert des Grundstücks sowie der Gebäudeertragswert, der sich aus den Mieteinnahmen und den Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie ergibt, zugrunde gelegt.
Egal welches Verfahren bei der Bewertung der Immobilie angewandt wird: Das Gutachten ist umfangreich. Es kann bis zu 30 Seiten und mehr umfassen. „Zunächst prüft der Sachverständige Unterlagen wie etwa Grundbuch, Lageplan, Altlastenkataster und dergleichen mehr“, erläutert Szubin. Anschließend muss das Objekt besichtigt werden. Vorhandenes Datenmaterial wird mit der Immobilie abgeglichen. Dabei gibt es beispielsweise auch Messungen, etwa über eventuelle Feuchtigkeit in den Wänden. Wer ein Wertgutachten für seine Immobilie in Auftrag gibt, hält es im Schnitt nach vier bis sechs Wochen in den Händen.
Die Kosten des Gutachtens hängen von der Hausgröße, aber auch vom Aufwand des Gutachters ab. Bei einem Einfamilienhaus kostet ein Gutachten in der Regel zwischen 1000 und 1500 Euro plus Mehrwertsteuer. Rein theoretisch sind auch Kurzgutachten mit einem Umfang von zwei bis drei Seiten möglich. Entsprechend niedriger sind die Kosten. Der Nachteil: Kurzgutachten sind nicht gerichtsfest. Die Gutachten sind ein Jahr gültig.
