Was es beim Kauf eines Baudenkmals zu beachten gilt

Baudenkmal als Anlageobjekt : „Nutzung ist der beste Denkmalpfleger“

Beim Denkmalschutz geht es um mehr als um den Erhalt von alten Fassaden. Das Sanieren ist für Eigentümer mit Auflagen verbunden – aber teils auch mit Steuervorteilen.

Wenn es um denkmalgeschützte Gebäude geht, denken viele an schöne Jugendstilvillen oder an historische Fachwerkhäuser. Doch ein Denkmal muss nicht besonders alt oder schön sein, sagt Jörg Nowitzki, Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbundes (BSB). Denkmalschutzstatus erhalten Gebäude aufgrund ihrer Geschichte oder ihrer Bedeutung für die Menschen. Das historische Bauwerk müsse „aus der Masse des Gebauten“ herausstechen, umschreibt es Nowitzki.

Kriterien dafür seien in den jeweiligen Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer festgelegt, erklärt Uwe Koch vom Deutschen Nationalkomitee für Denkmalschutz. Die Landesämter für Denkmalpflege entscheiden per Gutachten, ob die Voraussetzungen für den Schutz erfüllt sind.

Wer ein Gebäude kauft, das unter Denkmalschutz steht, hat dadurch Vorteile – aber auch einige Auflagen zu erfüllen, wenn er diese saniert. Denn bei einem Denkmal braucht man dafür eine Genehmigung. Dabei sind Behörden laut Koch dazu verpflichtet, Eigentümer zu beraten. Meist werden während dieser Gespräche gemeinsame Denkmalpflege-Ziele festgelegt, bevor sie dann im formalen Genehmigungsverfahren festgeschrieben werden.

Trotzdem empfiehlt Nowitzki Hausbesitzern, sich möglichst frühzeitig auch Experten wie Architekten und Denkmalpfleger zur Hilfe zu holen, damit die Auflagen erfolgreich umgesetzt werden – denn diese können es in sich haben. Gleichzeitig gibt er aber auch Entwarnung: „Die Auflagen sind häufig nicht so streng wie befürchtet.“ Es gehe vor allem um den Erhalt der Aussagekraft und der Struktur des jeweiligen Denkmals. Daher sind Eingriffe in die Konstruktion, etwa das Versetzen tragender Wände, in der Regel nicht möglich.

Zwar lassen sich denkmalgeschützte Wohnhäuser grundsätzlich energetisch sanieren – sprich zum Beispiel die Heizung austauschen und Wände dämmen. Aber was letztlich konkret an einem Haus gemacht werden kann, unterliegt ebenfalls Einschränkungen. So kann zum Beispiel eine Außendämmung von Straßenfassaden tabu sein, wenn diese als erhaltenswert gilt. Eine Innendämmung dieser Wände sei dagegen mit entsprechender bauphysikalischer Berechnung machbar. Grundsätzlich gilt bei solchen Gebäuden also: Denkmalschutz geht vor Energieeinsparung.

Nur rund zwei bis drei Prozent der Bausubstanz in Deutschland steht unter Denkmalschutz, sagt Benedikt Hotze vom Bund Deutscher Architekten (BDA). Ein Großteil davon befindet sich laut Koch in Privateigentum für die Eigennutzung und Vermietung. „Für viele Erwerber stellen Häuser unter Denkmalschutz gerade wegen steuerlicher Vorteile ein lukratives Anlageobjekt dar“, erklärt der Bauherrenberater die Kaufmotivation.

Ist das Objekt jedoch sanierungsbedürftig, kann es teuer werden: Zusätzliche Kosten von bis zu 50Prozent des Kaufpreises müssten Sanierer aufbringen, etwa bei Häusern aus der Vorkriegszeit. Wurde das Haus ab dem Jahr 1980 erbaut, sind es noch rund 20 Prozent.

Trotzdem halten Nowitzki, Koch und Hotze den Kauf und den Schutz für wichtig – als eine gesellschaftliche Aufgabe. Baudenkmale stifteten „insbesondere Identität und Heimat“, sagt Koch. Sie symbolisierten die Werte einer bestimmten Epoche und seien unter anderem Zeugnisse des Alltagslebens, ergänzt Nowitzki. Aber er betont auch: Das Wichtigste an einem Denkmal sollte seine Nutzung sein.

Daher sieht Benedikt Hotze den ersten Schritt zum guten Denkmalschutz bei den Erwerbern: „Der Kauf eines Denkmals ist eine bewusste Entscheidung.“ Gewisse Auflagen gehören dazu, meist verlaufe die Zusammenarbeit mit den Denkmalschutzbehörden allerdings kooperativ. Sie gewinnen auch dadurch: „Es heißt schließlich, Nutzung ist der beste Denkmalpfleger.“

(dpa)