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Teilungsversteigerung
Versteigerung mit Risiken für Erbnehmer

Wenn sich die Hinterbliebenen nicht über die Nutzung einer geerbten Immobilie einigen können, gibt es die Teilungsversteigerung.
Wenn sich die Hinterbliebenen nicht über die Nutzung einer geerbten Immobilie einigen können, gibt es die Teilungsversteigerung. FOTO: Andrea Warnecke / dpa-tmn
München/Bonn. Wenn sich mehrere Erben um eine Immobilie streiten, ist guter Rat oft teuer. Einen Ausweg kann die Teilungsversteigerung darstellen.

() Wenn Geschwister gemeinsam erben, kann das schnell in einen Streit ausarten. Angenommen, man hat ein Mehrparteien-Mietshaus in Toplage von den verstorbenen Eltern vermacht bekommen. Der eine will die Immobilie grundsanieren, der andere will die Mieteinnahmen untereinander aufteilen. Der nächste möchte das Dach ausbauen, und der letzte will das Haus verkaufen, weil er eine größere Summe Geld braucht. Was tun?



Die Lage ist verzwickt, denn die Erbengemeinschaft kann nur einstimmig entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Ein unzufriedener Miterbe könne den anderen das Leben zur Hölle machen, sagt Anton Steiner, Fachanwalt für Erbrecht aus München. Erzwingen könne ein einzelnes Mitglied der Erbengemeinschaft nichts.

Um das Dilemma zu lösen, gibt es einen juristischen Weg: die Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie zwangsversteigert. Etwas Unteilbares, nämlich das Haus, wird in etwas Teilbares umgesetzt, nämlich in Geld. Damit können die Erben den Erlös unter sich aufteilen. „Jeder Miterbe, egal wie groß sein Anteil ist, kann beantragen, dass die Immobilie, die ihm in der Erbengemeinschaft mitgehört, versteigert wird“, erläutert Steiner. Andere Mitglieder haben keine rechtlichen Möglichkeiten, das zu verhindern.

Anlaufstelle für den Antrag ist das Versteigerungsgericht, eine Abteilung des örtlichen Amtsgerichts. „Es gibt keine Pflicht, einen Anwalt einzuschalten“, sagt Eberhard Rott, Fachanwalt für Erb- und Steuerrecht aus Bonn. Aber ratsam sei es dennoch, denn die Teilungsversteigerung sei oft kompliziert.

Das Gericht wird in einem ersten Schritt einen Sachverständigen damit beauftragen, ein Gutachten über die Immobilie zu erstellen und den Versteigerungswert festzusetzen. Das kostet allerdings Geld. Neben Gerichtskosten muss auch die Arbeit des Sachverständigen und gegebenenfalls die des Anwalts bezahlt werden. Generell gilt: „Je wertvoller die Immobilie ist, desto höher sind die Kosten“, erläutert Jan Bittler, Rechtsanwalt aus Heidelberg. Ist der Antragsteller ohne Vermögen, kann er unter bestimmten Voraussetzungen Prozesskostenhilfe beantragen.



Allein die Kosten für den Sachverständigen belaufen sich – je nach Größe und Wert des Objektes – auf mehrere tausend Euro. Der Antragsteller muss die Summe als Vorschuss zahlen. Die Gebühren für das Gericht richten sich nach Paragraf 34 des Gerichtskostengesetzes. Ist das Wertgutachten erstellt, ordnet das Gericht die Teilungsversteigerung durch Beschluss an. „Die Zeit, in der der Antrag auf Teilungsversteigerung bei Gericht anhängig ist, können die Angehörigen einer Erbengemeinschaft dazu nutzen, eventuell doch noch zu einer Einigung zu kommen“, sagt Rott, der Vorstandsvorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Testamentsvollstreckung und Vermögensvorsorge ist.

Ähnlich sieht es Steiner, der auch Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht ist. „Oft ist der Antrag auf Teilungsversteigerung ein Türöffner bei festgefahrenen Verhandlungen in der Erbengemeinschaft“, sagt er. Es kann sein, dass dann plötzlich Bewegung in die Gespräche kommt und die Erben sich doch noch einigen. Der Vorteil: „Der Antrag auf Teilungsversteigerung kann jederzeit wieder zurückgenommen werden“, sagt Bittler. Bleibt die Erbengemeinschaft aber weiter zerstritten, setzt das Gericht einen Versteigerungstermin fest, nachdem der Beschluss auf Teilungsversteigerung öffentlich wird.

Eines der größten Risiken bei der Versteigerung: Die Immobilie geht weit unter ihrem Wert weg. Um das zu verhindern, sollten Erben mitbieten, rät Rott. Ein weiteres Risiko: Den Zuschlag erhält jemand, der nicht den Vorstellungen der Erbengemeinschaft entspricht. Bei der öffentlichen Versteigerung sollte daher unbedingt der Antragsteller anwesend sein. Bleibt er der Versteigerung fern, kann schon beim ersten Termin ein Bieter den Zuschlag erhalten, auch wenn er weniger als 70 Prozent des Schätzwertes bietet.

Ist der Antragsteller anwesend, kann er gegenüber dem Gericht beantragen, dass ein Gebot mit weniger als 70 Prozent des Schätzwertes abgelehnt wird. Kommt es zu einem zweiten Termin, dann muss das Gericht Nein sagen, wenn das Gebot nicht mindestens 50 Prozent des Wertes entspricht. Bei einem dritten Termin gibt es keine Grenze mehr – die Immobilie kann also zu einem Spottpreis ersteigert werden. „Im Schnitt dauert das Verfahren um eine Teilungsversteigerung anderthalb Jahre“, sagt Bittler, der auch Geschäftsführer der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge ist.

Damit der Ärger rund um eine Teilungsversteigerung erst gar nicht entsteht, können Erblasser Vorkehrungen treffen. „So kann er etwa eine Auseinandersetzung der Erben testamentarisch ausschließen“, erklärt Rott. Damit der Wille des Erblassers umgesetzt wird, kann er einen Testamentsvollstrecker einsetzen. „Der Erblasser kann aber auch die Weichen stellen, indem er keine Erbengemeinschaft zulässt.“ Dann bekommt nur einer das Haus, die anderen etwas Gleichwertiges.

(dpa)