Streitpunkt Wohnfläche Wie groß die Wohnung wirklich ist
Berlin · Die reale Wohnfläche ist oft ein Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Zumal sich daraus auch Miete und Nebenkosten ableiten.
Wer eine Wohnung mietet oder kauft, will deren Größe wissen. Nach der Quadratmeterzahl richten sich sowohl der Preis, als auch die Nebenkosten. Da stellt sich allerdings die Frage, wie verlässlich die Maßangaben sind und was passiert, falls die im Vertrag genannte Zahl nicht stimmt. Nachfogend einige Grundregeln.
Zur Wohnfläche gehören als Wohnraum vermietete Räume einschließlich Flur, Balkon oder Loggia. Keller, Garage, Waschküche oder Trockenräume zählen nicht dazu, erläutert Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Bei Schrägen im Dachgeschoss bleiben Raumteile unter einem Meter Höhe unberücksichtigt. Nutzfläche und die in Bauplänen verzeichnete Grundfläche sind nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen.
Manchmal zeigt schon der bloße Augenschein: Die in der Annonce mit 100 Quadratmetern angepriesene Wohnung passt beim besten Willen nicht in die besichtigten drei kleinen Kämmerchen hinein. Nachmessen mit Zollstock, Maßband oder Laserentfernungsmesser liefert ebenfalls einige Anhaltspunkte. Do-it-yourself-Methoden sind jedoch häufig fehlerbehaftet: Zählt der Einbauherd mit? Werden Säulen, Heizungsnischen und Fenstervorsprünge eingerechnet? Der Mieterverein München empfiehlt, das Ermitteln der tatsächlichen Wohnfläche einem Vermessungsexperten zu überlassen. Dessen Honorar liege abhängig von der Wohnungsgröße zwischen 50 und 100 Euro. Der Fachmann sollte belastbare Daten liefern können, die auch einem Rechtsstreit standhalten.
In bestehenden Mietverhältnissen kommt das Thema Wohnfläche oft erst dann zur Sprache, wenn Mieter und Vermieter über andere Dinge streiten. „Zum Beispiel über die Nebenkostenabrechnung oder eine Mieterhöhung. Sonst kommen Mieter erfahrungsgemäß gar nicht auf die Idee, zu prüfen“, sagt der Flensburger Rechtsanwalt Finn Witt, Mitglied im Arbeitskreis Mietrecht des Deutschen Anwaltvereins. Denn für Nebenkosten und Mieterhöhung ist nach Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) die tatsächliche Wohnungsgröße ausschlaggebend — und die muss nicht unbedingt mit den im Mietvertrag genannten Quadratmetern übereinstimmen (Az.: VIII ZR 220/17, VIII ZR 266/14). Witt zufolge schauen in gerichtlichen Streitfällen auch Gutachter genau hin.
Entscheidendes Dokument ist der Mietvertrag. Er enthält mit der vereinbarten Wohnungsgröße und deren Berechnungsgrundlage zwei wichtige Hinweise zur Ermittlung der korrekten Fläche. Größenangaben wie „ca. 85 Quadratmeter“ gelten per se als zu vage. Sie könnten deshalb vor Gericht vorteilhaft für Mieter sein, sollte die tatsächliche Fläche abweichen. Das leitet sich aus einem BGH-Urteil ab (Az. VIII ZR 144/09).
Manche Verträge nennen nur die Räume „3 Zimmer, Küche, Diele, Bad“. Damit wären zumindest Vermieter auf der sicheren Seite — sie setzen sich nicht dem Vorwurf falscher Größenangaben aus. Mieter müssen dann die Fläche aus der Nebenkostenabrechnung herauslesen und diese Zahl mit der nachgemessenen Größe vergleichen, um einer Differenz auf die Spur zu kommen.
Das Datum des Mietvertrags ist maßgeblich für die Berechnungsgrundlage: Bei Abschlüssen bis zum 31. Dezember 2003 zählt die II. Berechnungsverordnung. Seit dem 1. Januar 2004 bildet die Wohnflächenverordnung die Basis, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. „Die Unterschiede betreffen praktisch nur die Balkon- und Terrassenflächen“, erklärt Hartmann. Trotzdem ist das zu beachten. Vermieter sollten die Berechnungsbasis im Mietvertrag explizit offenlegen, rät Witt.
Was kann man tun, wenn die Wohnung kleiner als im Mietvertrag ist? Das hängt von der Abweichung ab. „Bis zu zehn Prozent nach oben wie nach unten sind zulässig“, sagt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. Dann bleibt die Miethöhe unverändert. Aktiv werden sollten Mieter bei deutlichen Abweichungen. Anspruch auf Mietminderung und Rückzahlung besteht ab einer Differenz oberhalb zehn Prozent, wenn die Wohnung in der Realität deutlich kleiner ist als vereinbart. Mieter können wegen einer 15-prozentigen Flächendifferenz die Miete um 15 Prozent kürzen, sagt Hartmann und verweist auf ein BGH-Urteil (Az. VIII ZR 144/09). Der Mieter kann verlangen, dass die Miete in Zukunft weiter sinkt. Bei Mieterhöhungen kommt es auf die tatsächliche Fläche an. Ist diese kleiner als festgeschrieben, muss der Vermieter das berücksichtigen. Will er die Miete für eine laut Vertrag 90 Quadratmeter große Wohnung erhöhen, ist das ausgeschlossen, wenn diese 85 Quadratmeter hat. Nebenkosten werden nach realer Größe verteilt. Wird mehr Fläche angesetzt, sollten Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwand erheben.
