Bei der Teilung lauern Fallstricke Wie aus einem Grundstück zwei werden
Berlin/München · Gründe für eine Grundstücksteilung gibt es viele. Das gilt allerdings auch für die möglichen Hindernisse, über die Eigentümer Bescheid wissen sollten.
Mal angenommen, ein Grundstück ist riesengroß, aber der Eigentümer benötigt längst nicht die gesamte Fläche. Der Besitzer kann das Grundstück teilen – aber er muss es nicht. „Grundsätzlich kann ein großes Baugrundstück mit mehreren Wohnhäusern bebaut werden“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Eine Teilung ist hier nicht zwingend nötig. Sie kann aber sinnvoll sein, zum Beispiel wenn das Baugrundstück für das eigene Bauvorhaben zu groß ist und der Eigentümer die Belastungen nur für ein kleineres Grundstück tragen will. Nach der Teilung kann das nicht benötigte Grundstück an Dritte verkauft werden.
Option für uneinige Erben Eine Teilung bietet sich auch an, wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen kann, was mit dem Grundstück geschehen soll. Oder zwei Familien haben sich entschieden, auf einem Grundstück zwei Häuser zu bauen. Eine der Familien will nun verkaufen. „Potentielle Käufer interessieren sich in der Regel mehr für ein eigenes Grundstück als für Miteigentum“, so Storm.
Mit der Teilung lässt sich auch auf anderem Weg Geld sparen. Ein Beispiel: Eltern teilen ein Grundstück und schenken eine der Flächen ihrem Kind. „Mit der Schenkung lässt sich gegebenenfalls ein hoher Grundstückswert steuerfrei übertragen“, erläutert Paul Grötsch, Geschäftsführer des Deutschen Forums für Erbrecht.
Teilung braucht mitunter eine Genehmigung Egal was das Motiv ist: Bei der Umsetzung der Teilung ist es nicht damit getan, einfach nach Gutdünken einen Strich durch das Grundstück zu ziehen. „In manchen Fällen muss die Teilung genehmigt werden, etwa durch das Bauamt“, erläutert Martin Thelen von der Bundesnotarkammer in Berlin. Das ist bundesweit notwendig, wenn das Grundstück von einem Umlegungs-, einem Enteignungs-, einem Sanierungsverfahren oder einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme betroffen ist. Je nach Bundesland muss man eventuell noch weitere Genehmigungen einholen.
Durch die Teilung dürfen auch keine sogenannten baurechtswidrigen Zustände entstehen, etwa zu geringe Abstandsflächen. „Dieser Aspekt sollte mit dem Bauamt abgesprochen werden“, rät Thelen.
Sobald die Genehmigungsfragen geklärt sind, kann es losgehen: Fachleute vermessen die neuen Grundstücke und beantragen beim zuständigen Kataster- und Liegenschaftsamt eine neue Flurkarte. Darin werden die neuen Grundstücke als Flurstücke aufgenommen.
Keine Widersprüche zum Bebauungsplan Wo genau die neuen Grenzen sein sollen, bestimmt zunächst der Eigentümer. Die Pläne müssen aber abgesegnet werden. Inka-Marie Storm von Haus & Grund stellt klar: „Die geplante Teilung darf nicht den Vorschriften des jeweiligen Bebauungsplans widersprechen.“ Darin sind zum Beispiel die Bauweise und die zulässigen überbaubaren Grundstücksflächen festgelegt.
Die Ergebnisse der Vermessung und die Lage der neu entstandenen Grundstücke gehen ans Grundbuchamt, dort werden die Daten in das Grundbuch eingetragen. „Damit sind die Grundstücksgrenzen amtlich“, so Storm. Für die Grundstücksteilung fallen Kosten an. Die Höhe hängt vom Bundesland ab. Dazu kommen Gebühren beim Grundbuchamt.
Außerdem muss die Vermessungsbehörde oder ein Notar einen Antrag des Eigentümers auf Grundstücksteilung entwerfen und öffentlich beglaubigen. Die Kosten hierfür hängen vom Wert des zu teilenden Grundstücks ab.
