Manch einer hofft, dass der Traum vom Eigenheim nun doch wieder in greifbare Nähe rückt. Doch wie sieht die Lage am Immobilienmarkt gerade wirklich aus?

Die kurze Antwort: Nein.

Es gibt zwar teils einen leichten Preisrückgang, aber nicht flächendeckend. Außerdem sind die Preise jahrelang krass gestiegen.

Schauen wir uns dazu ein paar Zahlen etwas genauer an:

Fazit: „Die Preise sinken oder stagnieren. Der allgemeine Preisanstieg ist gestoppt“, sagt Florian Koch, Professor für Immobilienentwicklung an der HTW Berlin.

Und Professor Steffen Sebastian vom Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg sagt: „Wir sehen einen Rückgang der Preise, aber noch keinen Einbruch.“

Man muss aber genauer hinschauen. Der Experte beobachtet eine Spreizung des Marktes.

Bei den hochpreisigen Wohnungen für Eigennutzer tut sich „nicht viel bis gar nichts“, sagt Steffen Sebastian. „Auch wenn sich die Nachfrage hier halbiert, ist sie immer noch doppelt so hoch wie das Angebot.“

Diese Klientel sei gegen eine Rezession gewappnet, kaufe mit viel Eigenkapital. „In diesem Segment gibt es keine großen Preisänderungen.“ Aber eben auch keinen weiteren Anstieg trotz sehr hoher Inflation. „Für Eigentumswohnungen in Städten bleibt die Nachfrage hoch.“

Anders der Markt für preiswerte Immobilien: „Der ist gerade mausetot“, sagt Sebastian.

Der Grund: „Wer jetzt noch eine Immobilie kaufen kann, will nicht auf dem flachen Land wohnen, sondern in einer größeren Stadt. Dafür zahlen die Leute lieber 500 oder 1000 Euro mehr im Monat, wenn sie sich das leisten können.“

Das ist der Blick in die berühmte Glaskugel.

„Ob die Preise in den kommenden zwei, drei Jahren weiter sinken, kann niemand sagen“, sagt Florian Koch. Pauschale Aussagen sind schwierig.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hält einen Rückgang der Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime um bis zu 10 Prozent für „durchaus möglich“.

Solche Prognosen machen Immobilienkäufern Hoffnung. Doch die ist trügerisch.

Die kurze Antwort: Wahrscheinlich nicht.

Das liegt nicht an den Kaufpreisen, sondern an den Finanzierungskosten. Die Bauzinsen sind im vergangenen Jahr kräftig gestiegen.

„Der ausschlaggebende Punkt sind die veränderten Zinsen“, stellt Florian Koch klar.

Es macht einen gewaltigen Unterschied, ob die Bauzinsen bei 1 oder 3 Prozent liegen. „Die monatliche Belastung ist viel größer.“ Ausgleichen lasse sich das nur, indem man die Tilgungsrate zurückfährt. „Dann zahlt man das Haus im Zweifel nicht mehr 20, sondern 40 Jahre lang ab.“

Für viele sei das schon vor dem Zinsanstieg schwierig gewesen, so Koch. „Wenn jetzt die Preise sinken, liegt das nicht an einem steigenden Angebot, sondern an sinkender Nachfrage.“

Fazit: „Sinkende Preise bedeuten nicht, dass sich nun mehr Menschen Eigentum leisten können“, so Koch.

Steffen Sebastian sieht das genauso: „Die Finanzierung von Immobilien ist teurer geworden, durch die gestiegenen Zinsen.“ Ein leichter Rückgang der Preise fällt da nicht groß ins Gewicht.

Der Immobilien-Ökonom beschreibt einen Effekt, der zunächst widersprüchlich klingt. In Zeiten niedriger Zinsen sei es trotz der immer stärker gestiegenen Preise extrem günstig gewesen, eine Immobilie zu kaufen. „Die Leute haben mich immer groß angeschaut, wenn ich das gesagt habe.“

Der Grund: Der fremdfinanzierte Teil - also der Kredit von der Bank - war günstig zu bekommen. Nun hat sich das Blatt gewendet, die Zinsen sind kräftig gestiegen.

Ergebnis: „Für Menschen mit wenig Eigenkapital ist es damit erst recht unerschwinglich geworden, eine Immobilie zu kaufen“, sagt Sebastian. „Viele werden sagen: Das wars mit Eigentum.“

Vor allem drei Faktoren erklären die Preisexplosion:

„Wir hatten zwölf Jahre Boomphase“, sagt Steffen Sebastian. Das sei einmalig in der Geschichte des Marktes für Wohnimmobilien gewesen.

Hier kommen einige eindrucksvolle Zahlen, die den Trend untermauern:

Das heißt übersetzt: Die Preise haben gegenüber dem Basisjahr 2015 um satte 53,9 Prozent zugelegt. Speziell in den deutschen Großstädten stiegen die Wohnungspreise auffällig stark an, heißt es.

Haben wir hier eine Blase, die bald platzen könnte?

„Nein“, sagt Steffen Sebastian. „Aber die Boomphase kommt an ihr Ende.“

Auch das DIW glaubt nicht, dass Deutschland vor dem Platzen einer Immobilienblase steht.

„Wie in jedem Markt gab es spekulative Übertreibungen, aber nicht flächendeckend und vor allem nicht fremdfinanziert“, sagt Sebastian. Die Finanzierungsstruktur in Deutschland sei ausgesprochen solide. Das heißt: Es gibt keine große Anzahl an wackligen Krediten, die nun wegen des Zinsanstiegs nicht mehr bedient werden können.

Außerdem seien 4 Prozent Zinsen auf 10 Jahre immer noch nicht schlecht, so Sebastian. „Damit kann die Immobilienwirtschaft leben. Aber die große Party ist vorbei.“

„Nicht jede Überbewertung ist eine Blase“, sagt auch Florian Koch. Eine Blase sei dadurch definiert, dass der Preisanstieg durch Spekulation getrieben sei. Das heißt: „Die Leute kaufen nicht, weil sie Eigentum brauchen, sondern weil sie hoffen, dass die Preise weiter steigen werden.“ So sei es etwa bei der Immobilienkrise in den USA und Spanien gewesen.

Koch sieht auch deshalb keine Blase, weil es nach wie vor kein Überangebot gibt. „Die Erwartung, dass jetzt Unmengen an neugebauten Wohnungen auf den Markt kommen, wird sich nicht erfüllen.“

Im Gegenteil: „Der Traum vom Eigenheim ist für viele noch weniger realisierbar“, sagt Koch. „Wenn weiterhin so wenig gebaut wird, werden die Preise nicht sinken“, schätzt der Experte.

Nach Ansicht von Steffen Sebastian wurde auf dem Land zu viel gebaut und in den Städten zu wenig. „In Berlin zum Beispiel gibt es viel Bauland, aber die Stadt kriegt es nicht auf die Reihe oder will gar keinen Neubau“, kritisiert der Experte.

Hinzu kommt: „Die Baukosten werden weiter steigen“, sagt Sebastian.

Auch das ist naturgemäß nicht seriös vorherzusagen.

Steffen Sebastian formuliert es so: „Die Zinsen werden nicht wieder auf das paradiesische Niveau sinken, das wir hatten. Sie werden aber auch nicht ins Unermessliche steigen.“ Das werde die EZB nicht riskieren, um die Finanzmärkte nicht zu destabilisieren.

These: „In dem Korridor, in dem wir jetzt sind, werden sich die Zinsen einpendeln.“ Das sind etwa 3 bis 4 Prozent für 10 Jahre.

Steffen Sebastian rät dazu, mit dem Kauf besser nicht zu warten.

Möglich ist nämlich auch, dass die Zinsen eben doch noch etwas weiter steigen.

„Wenn ich jetzt eine Immobilie finde, die passt und die ich mir leisten kann, dann sollte ich sie mir jetzt kaufen - und nicht auf Schnäppchen warten“, lautet die Empfehlung.

Auf niedrigere Preise zu warten, mache nur Sinn für vermögende Menschen, die eine Immobilie größtenteils über Eigenkapital finanzieren. „Aber wenn ich 80 Prozent über einen Kredit finanziere, dann interessiert mich vor allem der Preis für dieses Fremdkapital“, sagt Sebastian.

Eine These besagt, dass wieder viel Eigentum für Familien frei wird, wenn die ältere Generation der Baby Boomer aus dem Markt ausscheidet. Diese Menschen leben derzeit oft allein in großen Häusern.

Aber ist da wirklich etwas dran?

Der Grund: Die Binnenmigration in Deutschland und Europa habe den Effekt kompensiert. „Eigentlich müsste Wohnraum frei werden, aber jedes Jahr kommen bis zu 400 000 Einwanderer aus der EU nach Deutschland.“

„Wir haben im Moment viele alte Leute, deren Häuser auf den Markt kommen“, bestätigt Koch. „Aber die Frage ist, ob die jungen Leute in diesen Häusern wohnen wollen.“ Solche Häuser seien zum Beispiel nicht sehr energieeffizient. Der Sanierungsbedarf ist groß.

Energieeffiziente Gebäude seien lange kein Muss gewesen. Das habe sich geändert, auch wegen immer strengerer gesetzlicher Vorgaben. „Man muss mehr Geld investieren als früher, um dort auch noch die nächsten 30 Jahren wohnen zu können“, sagt Koch.

Der Experte sieht hier eine Gefahr für Immobilieninteressenten: „Häuser werden vielleicht günstig verkauft, aber die Folgekosten für Sanierungen sind enorm. Hier muss man wirklich aufpassen, wenn man ein vermeintliches Schnäppchen macht.“

Schlechte Nachrichten: Experten gehen davon aus, dass die Mieten deutlich steigen werden.

Wer bis vor Kurzem noch über Eigentum nachgedacht hat, bleibt jetzt womöglich doch dauerhaft Mieter - wegen der gestiegenen Zinsen und damit höheren Finanzierungskosten. Außerdem hält der Zuzug in die Städte unverändert an, was den Druck auf die Mieten verstärkt. Und aus dem Ausland sind zuletzt viele Menschen nach Deutschland gekommen, vor allem aus der Ukraine.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen werde förmlich explodieren, glaubt auch Steffen Sebastian. Der Experte ist sich sicher: „Die Mieten werden steigen, das sehen wir jetzt schon.“

Deutschland ist im europäischen Vergleich ein Land der Mieter. Viele wollen ins Eigentum, doch das ist bislang nur knapp der Hälfte gelungen.

Einige Statistiken und Zahlen im Überblick:

Laut einer Allensbach-Erhebung lebten deutschsprachige Personen ab 14 Jahren hierzulande im Jahr 2022 in folgender Wohnsituation:

Die Statistikbehörde Eurostat hat die Wohneigentumsquote 2021 in ausgewählten europäischen Ländern erhoben. Ergebnis: Deutschland lag mit 49,5 Prozent ganz weit hinten.

In den Ländern Osteuropas ist die Quote der Studie zufolge besonders hoch. In Albanien, Rumänien, Kroatien, Ungarn, Montenegro und der Slowakei liegt der Wert bei mehr als 90 Prozent.

Weitere Länder:

Befragungen zeigen, dass in Deutschland gerne mehr Menschen in den eigenen vier Wänden leben würden. Der Baufinanzierungs-Vermittler Interhyp kam im März und April 2021 zu folgendem Ergebnis:

Zwischen Wunsch und Wirklichkeit liegt also eine große Kluft.

Fazit: Die Lage auf dem Immobilienmarkt bleibt äußerst angespannt - auch wenn die Preise teils etwas zurückgehen.

Für Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen dürfte es schwierig bleiben, sich den Traum vom Eigenheim in naher Zukunft zu erfüllen.

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