Mietrecht Reparaturen sind Sache des Vermieters
Berlin · Eigentlich ist der Wohnungsbesitzer dafür verantwortlich, Mängel in einer Mietwohnung zu beheben. Unter bestimmten Voraussetzungen kann es aber sein, dass der Mieter zur Kasse gebeten wird.
() Risse in den Fliesen, ein loser Griff am Küchenfenster, die WC-Spülung läuft ständig – Mängel gibt es in Mietwohnungen immer wieder. Nicht selten gibt es Streit, wer für die Reparaturen zuständig ist – der Mieter oder der Vermieter? Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 535) heißt es: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Das bedeutet: „Der Vermieter ist für alle Reparaturen an der Wohnung und an dem Gebäude sowie an dem mit ihr vermieteten Zubehör zuständig“, sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland.
Wer die Reparaturkosten trägt, hängt aber davon ab, wie die Schäden entstanden sind. Geht während der Mietzeit etwas in der Wohnung durch Verschleiß kaputt, dann ist es Sache des Vermieters, für die Reparatur aufzukommen. Manche Reparaturen müssen Mieter aber auch selbst tragen, etwa dann, wenn sie Schäden selbst verursacht haben.
„Lässt ein Mieter etwa einen schweren Gegenstand auf die Fliesen fallen, muss er auch den Schaden bezahlen“, stellt Michael Sittig von der Stiftung Warentest klar. Viele Mietverträge enthalten auch sogenannte Kleinreparaturklauseln, wonach kleine Maßnahmen vom Mieter übernommen werden müssen. „Das ist in der Regel aber nur möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff der Mieter unterliegen“, erläutert Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD.
Die Kleinreparaturklausel muss eine Kostengrenze für die einzelnen Reparaturen enthalten. Ein Betrag zwischen 75 und 100 Euro gilt als angemessen. Die Klausel muss zudem eine Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres ausweisen: maximal 150 bis 200 Euro, sechs Prozent der Jahresbruttomiete oder acht Prozent der Jahresnettomiete.
Beispiel Küche: „Entscheidend ist, ob es sich um eine Einbauküche des Mieters handelt oder ob diese mit der Wohnung vermietet wurde“, erklärt Happ. Wurde die Einbauküche mit der Wohnung vermietet, ist der Vermieter zuständig für die Reparatur und trägt die Kosten. Vorausgesetzt, der Schaden ist trotz eines sachgemäßen Gebrauchs entstanden. Fällt dem Mieter versehentlich ein Hammer aufs Ceranfeld, dann muss er selbst zahlen.
Beispiel Badezimmer: Der Wasserhahn im Bad ist lose, im Waschbecken sind Risse: Hier ist es Sache des Vermieters, für die Reparatur zu sorgen und die Kosten dafür zu tragen. Anders sieht es aus, wenn der Mieter den Schaden verursacht hat, dann muss er selbst zahlen. Bei einem tropfenden Wasserhahn könnte es sich gegebenenfalls um eine Kleinreparatur handeln, für die der Mieter je nach vertraglicher Vereinbarung aufkommen müsste.
Mitunter kommt es auch vor, dass eine Zimmertür nicht mehr richtig schließt. „Die Reparatur von Türverschlüssen fällt oft unter die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag“, sagt Engel-Lindner. Im Rahmen der zulässigen Kostenbegrenzung muss der Mieter zahlen, sofern die Kleinreparaturklausel wirksam ist. Wenn nach einem Einbruch hingegen die Wohnungstür defekt ist, ist für die Reparatur und für deren Kosten generell der Vermieter zuständig, da der Mieter den Einbruch nicht zu verantworten hat.
Für die restliche Wohnung gilt: Wenn Fenster sich nicht mehr richtig oder nur mit Mühe öffnen lassen, weil sie sich verzogen haben, dann muss der Vermieter für die Reparatur aufkommen und die entsprechende Rechnung zahlen. „Hierbei handelt es sich regelmäßig um altersbedingte Erscheinungen, die aber nicht von der Nutzung des Mieters beeinflusst worden sind“, erklärt Happ.
Aber was ist, wenn den Kindern beim Spielen einen Ball gegen die Scheibe im Wohnzimmer geworfen haben, die daraufhin zersplittert? Der Vermieter ist zwar für die Reparatur zuständig. „Zahlen muss aber die Mietpartei, da der Schaden durch sie verursacht wurde“, erklärt Engel-Lindner. Immer Sache des Vermieters sind laut Engel-Lindner feuchte Decken und Wände. Zumindest, wenn sie nicht auf ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten der Mieter zurückzuführen sind. Sache des Vermieters sind auch unvorschriftsmäßige Elektroleistungen, undichte Wasserrohre, morsche Dielen und Türschwellen, unzureichende Beheizung, mangelnder Schallschutz und sonstige Baumängel.
