Reparaturen in der Wohnung Wenn die Schönheitsreparatur misslingt
Berlin · Wenn Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt sind, kann der Vermieter Nachbesserung fordern und dann einen Fachbetrieb beauftragen.
Wände tapezieren, Heizkörper lackieren, Türrahmen streichen – solche Schönheitsreparaturen dürfen Mieter grundsätzlich selbst erledigen. Für solche Arbeiten ist auch nicht zwingend ein Fachbetrieb notwendig. Aber längst nicht jeder Mieter ist gleichzeitig auch ein versierter Heimwerker. Was passiert beispielsweise, wenn trotz noch so guten Willens am Ende der „Schönheitsreparatur“ die Tapete schief hängt oder die Farbe nicht deckt? Kann der Vermieter in solchen Fällen dann überhaupt vom Mieter Schadenersatz fordern?
„Grundsätzlich schon“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Wenn eine Leistung vereinbart wurde, und sie wird nicht fachgerecht ausgeführt, kann der Vermieter zunächst die Nacherfüllung verlangen.“ Wird diese nicht oder nicht in der geforderten Qualität erbracht, dürfe er dann auch eine Fachfirma mit den Arbeiten beauftragen. „Die Rechnung zahlt dann der Mieter“, so die Expertin vom Eigentümerverband.
Der Teufel steckt jedoch, wie so oft, im Detail. „Das Thema Schönheitsreparaturen ist sehr streitanfällig“, betont Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltsverein (DAV).
Zuerst muss grundsätzlich geklärt werden, ob der Mieter überhaupt zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. „Das ist heute schon fast die Ausnahme“, erklärt sie. Viele Mietverträge seien so formuliert, dass darin enthaltene Klauseln zu diesem Thema in Wirklichkeit unwirksam sind. „Dann muss der Mieter überhaupt nicht renovieren.“
Wer seine Wohnung aus Unkenntnis trotz unwirksamer Klauseln dennoch renoviert und dabei unfachgemäß arbeitet, braucht anschließend Schadenersatzforderungen nicht zu fürchten. Denn er verursacht nach einem Urteil des Landgerichts Berlin auch keinen Schaden (Az.: 67 S 179/09). „Unter Umständen kann dann sogar der Mieter von seinem Vermieter Schadenersatz für den Anteil an ordnungsgemäßen Arbeiten verlangen“, sagt Julia Wagner. Auf Schadenersatz kann er aber nur hoffen, wenn der Vermieter vorher wusste, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht ausführen muss.
Der zweite häufige Streitpunkt ist die fachgerechte Ausführung. „Dafür gibt es keine eindeutige Definition“, sagt Wagner. „Die Rechtsprechung geht von der Erledigung der Arbeiten in mittlerer Art und Güte aus.“ Wie das aussieht, ist Ermessenssache. Will der Vermieter seinen Schadenersatzanspruch durchsetzen, muss er dem Mieter eine klare Frist zur Beseitigung setzen. „Dabei sollten die geforderten Arbeiten möglichst konkret benannt werden“, rät DAV-Expertin Heilmann. Erst wenn der Mieter die Mängel nicht beseitigt hat, darf der Vermieter eine Handwerksfirma beauftragen. Der Auszug des Mieters berechtigt den Vermieter nicht, selbst Hand anzulegen oder eine Firma mit den Arbeiten zu beauftragen. „Es muss klar sein, dass der Mieter die gesamten Schönheitsreparaturen oder die Beseitigung der Mängel total ablehnt“, erklärt Heilmann.
Viele Verträge sehen ausdrücklich vor, dass der Mieter nicht nur beim Auszug, sondern schon während der Dauer des Mietverhältnisses zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Macht er das nicht, kann der Vermieter aber auch keine Leistung von ihm verlangen. „Während der Mietzeit ist der Mieter bis an die Grenze der Substanzverletzung frei in seinem Dekorationsgeschmack“, erläutert die Rechtsexpertin. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes besteht für den Vermieter allerdings die Möglichkeit, gegenüber dem Mieter einen Vorschussanspruch auf die ausstehenden Schönheitsreparaturen geltend zu machen (Az.: BGH, VIII ZR 192/04). „Allerdings muss dafür die Klausel zu den Schönheitsreparaturen wirksam sein.“
