Mieter haben Vorkaufsrecht
Berlin · Es ist das Schreckensszenario tausender Mieter: die Umwandlung ihres Heims in eine Eigentumswohnung samt Verkauf. Auf diese Weise machen in vielen Städten Wohnungsbesitzer Kasse. Hilflos sind Mieter in einer solchen Situation aber nicht.
Kauf bricht nicht Miete - der alte Spruch gilt nach wie vor. Dahinter steckt eine Reihe von Optionen, die Mieter von Gesetzes wegen vor den negativen Folgen der Umwandlung ihrer Wohnung in eine Eigentumswohnung und vor deren Verkauf schützen sollen. Ganz wichtig: "Der Mietvertrag bleibt gültig. Der Käufer der Wohnung ist verpflichtet, den Vertrag zu übernehmen", beruhigt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin.
Zum Vermieter wird der Käufer mit dem Eintrag ins Grundbuch. Der Erwerb der umgewandelten Wohnung gibt ihm in der Regel aber kein Recht, das Mietverhältnis sofort zu kündigen. Dem schnellen Mieter-Rausschmiss schiebt die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, § 577a) verankerte Kündigungssperrfrist einen Riegel vor. Die Frist zum Schutz der alteingesessenen Bewohner beträgt drei Jahre. Zusätzlich ist der Käufer der Wohnung an die üblichen Kündigungsfristen gebunden.
Der neue Wohnungsbesitzer darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Vorausgesetzt, sie wird schriftlich begründet, und die letzte Erhöhung liegt mindestens ein Jahr zurück. "Der Mieter hat zwei Monate Zeit, zu prüfen, ob die verlangte Miete der Vergleichsmiete entspricht. Stimmt er zu, gilt die Miete vom dritten Monat an", heißt es beim DMB. Modernisierungen sind generell drei Monate im Voraus schriftlich anzukündigen; diesen Schritt darf der neue Besitzer mit Einverständnis des Verkäufers schon tun, bevor sein Name im Grundbuch steht.
Der Weg zur Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung beginnt mit dem Antrag des Immobilienbesitzers auf eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Danach kann die Wohnung umgewandelt und verkauft werden. An diesem Punkt setzt ein weiterer Schutz für den Mieter an. Ihm steht laut BGB (§ 577 Abs. 1 Satz 1) schon nach der Umwandlung ein Vorkaufsrecht zu. Sogar dann, wenn ihm sein Zuhause gar nicht angeboten wurde oder der Verkäufer bereits mit einem anderen Interessenten handelseinig ist.
Wer das Vorkaufrechts nutzen will, teilt das dem Verkäufer schriftlich mit. "Eine Postkarte mit dem Satz ,Ich kaufe' genügt", sagt der Stuttgarter Rechtsanwalt Karl-Friedrich Moersch. Eine E-Mail sei allerdings nicht zulässig.
