Mietrecht Mieter haben Anrecht auf warme Wohnung
Berlin · Wann müssen Eigentümer die Heizung im Mehrfamilienhaus anschalten? Und wie warm muss sie mindestens werden können?
() Im Oktober beginnt die Heizsaison. An kühleren Tagen müssen Wohnungseigentümer und Mieter von der startbereiten Anlage aber schon jetzt Gebrauch machen. Doch wie ist eigentlich geregelt, wann die Heizperiode beginnt und endet?
Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht. Landläufig gilt die Zeit vom 1. Oktober bis 31. März als Heizsaison. Oftmals steht der Zeitraum auch im Mietvertrag oder in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümergemeinschaften. Dieser kann natürlich auch länger sein – etwa vom 15. September bis zum 31. April oder sogar in den Mai hinein, wenn es in Deutschland immer noch vereinzelte frostige Tage geben kann. Das kommt in Mietverträgen zunehmend vor, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) beobachtet hat.
Manchmal beschränken Mietverträge die Mindesttemperatur. Nach den Erfahrungen des DMB sind solche Klauseln aber häufig unwirksam. Gerichte halten Werte von weniger als 18 Grad für zu kalt. Und zwar Tag und Nacht. Wie warm die Heizung eingestellt sein sollte, hängt von Raum und Tageszeit ab. Tagsüber muss nach Ansicht von Fachleuten und Gerichten die Heizungsanlage so eingestellt sein, dass in der Wohnung mindestens 20 Grad möglich sind. Im Wohnzimmer veranschlagt der DMB 21 Grad, in Schlafzimmer und Küche 18 Grad. Zum Wohlfühlen im Bad sollen es 22 Grad sein. Von 23 bis 6 Uhr morgens kann der Eigentümer die Heizungsanlage so einstellen, dass die Zimmertemperatur um bis zu drei Grad niedriger ausfällt als am Tag. „Die Nachtabsenkung dient der Reduzierung des Energieverbrauchs“, erläutert Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Grundsätzlich sind Eigentümer zum Heizen verpflichtet, denn eine kalte Wohnung ist ein Mietmangel und berechtigt damit zur Mietminderung. Weil gesetzliche Vorgaben fehlen, haben Gerichte bestimmt, wann die Heizungsanlage zu laufen hat. Außerhalb der Saison müssen Eigentümer nach Ansicht des Landgerichts Kassel heizen, wenn das Zimmerthermometer an wenigstens zwei Tagen hintereinander unter 18 Grad sinkt. Die Anlage ist sofort einzuschalten, wenn die Zimmertemperatur 16 Grad unterschreitet. Das Amtsgericht Uelzen bezieht sich laut Haus & Grund hingegen auf die Außentemperatur, da die Wärme in der Wohnung stark vom Nutzerverhalten bestimmt sei. Zum Beispiel senkt langes Fensteröffnen die Raumtemperatur. Nach Ansicht des Gerichts muss daher geheizt werden, sobald draußen drei Tage lang unter zwölf Grad herrschen.
Schärfstes Druckmittel für Mieter ist die Mietminderung. „Mieter sind berechtigt, die Miete für den Zeitraum zu mindern, in dem die vorgegebenen Raumtemperaturen nicht erreicht werden“, sagt Kodim. Wird es drinnen nur kühle 15 bis 17 Grad, erlaubt die Rechtsprechung Minderungen um bis zu 25 Prozent. Bei einem Totalausfall der Anlage in der Heizsaison kann die Minderung bis zu 100 Prozent betragen. Im Extremfall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich. Der Grund für den Ausfall – ob die Anlage defekt ist, einfach nicht eingeschaltet wurde oder der Brennstoff fehlt – spielt dabei keine Rolle. Bei der Ermittlung der Minderungsquote kommt es darauf an, welche Temperatur in welchen Räumen bei welcher Außentemperatur erreicht wurde. Der DMB empfiehlt, die Werte in einer Tabelle zu dokumentieren und einen Zeugen einzuschalten.
Ist die Anlage defekt, ist schnelles Handeln gefordert. Denn im Winter können Wohnungen schnell auskühlen, das schadet Menschen und Gebäude. Deshalb dürfen weder Eigentümer noch Mieter untätig bleiben. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund mahnt Mieter daher: „Bei Fehlern oder Mängeln muss der Vermieter informiert werden.“ Kodim erinnert Vermieter an ihre Pflicht, den Mangel umgehend zu beheben. Sie rät, mit einer Heizungsfirma einen 24-Stunden-Notdienst zu vereinbaren. „Sonst kann es lange dauern, bis ein Handwerker kommt, und die Reparatur wird meist teuer.“ Moderne Anlagen lassen sich aus der Ferne überwachen. Der Wartungsdienst kann bei Fehlern sogar reagieren, bevor Mieter etwas merken.
Der Mieter zahlt für das Heizen, so steht es auch im Mietvertrag. Nach der Erfahrung von Jürgen Fischer von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern gehört die Heizkostenabrechnung aber zu den großen Streitpunkten zwischen Eigentümer und Mieter. „Es geht um viel Geld. Die Abrechnung ist ein Buch mit sieben Siegeln, weil die Rechenschritte für Laien nicht nachvollziehbar sind“, erläutert der Verbraucherschützer. Klassiker seien fehlende Angaben zum Gesamtverbrauch des Hauses und zu Liefermengen sowie falsche Lieferzeiträume. Hinzu kommen vertauschte Zähler und falsch abgelesene Messgeräte.
