Immobilien-Sanierung Mieterhöhung nach Modernisierung: Müssen Mieter das hinnehmen?
Berlin · Vermieter können Ausgaben für Modernisierungen auf die Mieter umlegen. Die müssen nicht nur Baumaßnahmen dulden, sondern auch die anschließende Mieterhöhung akzeptieren – Fragen und Antworten.
Sparsamere Heizung und Duschen und gedämmte Fassaden bei Immobilien: Nicht erst seit der Energiekrise gehen viele Vermieter daran, ihre Immobilie energiesparend und klimafreundlich zu modernisieren. Für Mieter geht das zumeist einher mit Dreck, häufig aber auch mit einer höheren Miete. Denn Eigentümer können ihre Investition auf die Miete umlegen.
Modernisierungsmaßnahmen führen zu Mieterhöhungen
Was alles als Modernisierungsmaßnahme zählt, ist gesetzlich geregelt. Grundsätzlich sind das Maßnahmen, die entweder helfen nachhaltig Energie und Wasser zu sparen, den Gebrauchswert der Wohnung steigern oder die Wohnverhältnisse verbessern.
Letzteres sind zum Beispiel die Montage eines Aufzugs oder der Anbau von Balkonen. Von solchen Maßnahmen sind Instandhaltungen und Instandsetzungen zu unterscheiden – wenn Vermieter also Schäden beseitigen, etwa eine kaputte Badewanne austauschen.
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Der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung
Diese Einordnung entscheidet darüber, ob die Miete nach oben geht oder nicht. Ausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung bezahlen Vermieter komplett selbst. Dagegen dürfen sie viele Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Weil in Modernisierungsmaßnahmen häufig auch ein Stück Instandhaltung steckt und umgekehrt, ist die Abgrenzung schwierig.
Angela Lutz-Plank, Geschäftsführerin des Mietervereins München, erläutert das am Einbau von Fenstern. „Werden uralte Holzfenster durch Isolierfenster ersetzt, handelt es sich einerseits um eine Instandsetzung. Andererseits sparen die neuen Fenster Energie.So sei der Austausch eben Modernisierung.
Ausnahme: Bei Index- und Staffelmietverträgen können Baumaßnahmen nicht auf die Mieter abgewälzt werden
„Im Zweifelsfall ist immer eine Instandhaltung enthalten, die aus den umlegbaren Modernisierungskosten herauszurechnen ist“, sagt Julia Wagner, Leiterin Zivilrecht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Aber Achtung: Index- und Staffelmietverträge bilden bei Modernisierungsmieterhöhungen nach Angaben des Münchner Mietervereins die Ausnahme. Hier dürfen Modernisierungskosten in der Regel nur dann auf die Mieter abgewälzt werden, wenn Vermieter zu der baulichen Maßnahme verpflichtet worden sind – zum Beispiel von Behörden.
So erfahren die Mieter von der Mieterhöhung
Vermieter sind verpflichtet, Hausbewohner drei Monate im Voraus sowohl über die geplanten Baumaßnahmen als auch über die darauffolgende Mieterhöhung zu informieren. Das muss laut Rechtsprechung in Textform, womit generell Brief, Mail oder Fax gemeint sind.
Nach Abschluss der Arbeiten bekommen Mieter eine Information, in der der Eigentümer die Mietererhöhung präzisiert und deren Berechnung offenlegt. Drei Monate später wird die neue Miete fällig. Mieter haben das Recht, die Erhöhung nachzuprüfen.
Wie können sich Mieter wehren?
Modernisierungen sind kaum zu verhindern. „Mieter müssen sie grundsätzlich dulden“, stellt Lutz-Plank klar. Für Härtefälle gibt es Ausnahmen. Wer wegen der Maßnahmen wegen einer Härte widersprechen will, muss dem Eigentümer binnen eines Monats nach der Modernisierungsankündigung Bescheid geben. Die Textform genügt.
Ob tatsächlich eine Härte vorliegt, hängt nach der Erfahrung von Wagner vom Einzelfall ab und wird üblicherweise von Gerichten entschieden. Die Mietmehrkosten können Mieter zwar ebenfalls kaum verhindern, aber eventuell die Zahlung reduzieren. Das geht, wenn ein Mieter feststellt, dass er sich die teurere Miete nicht wird leisten können.
Diese wirtschaftliche Härte sei dem Vermieter ebenfalls innerhalb eines Monats nach Eingang der Modernisierungsankündigung mitzuteilen und nachzuweisen. Das letzte Wort haben meistens die Gerichte.
Mietspiegel: Die Mieterhöhung kann die Grenze überschreiten
Vermieter dürfen laut Gesetz jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten umlegen. Außerdem ist die Kappungsgrenze zu beachten: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro je Quadratmeter steigen, sofern die Ausgangsnettomiete mehr als sieben Euro betrug.
Andernfalls sind höchstens zwei Euro mehr erlaubt. Bei der Anhebung kann die Miete die Grenzen des Mietspiegels überschreiten.
So wird die Mieterhöhung berechnet
Der Instandhaltungsanteil wird von den Modernisierungsausgaben abgezogen. Außerdem sind Ausgaben für die Finanzierung sowie mögliches För-
dergeld für die Maßnahme herauszurechnen.
Dieser geringere Betrag bildet die Basis zur Kalkulation des Mietplus, das Mieter nach Abschluss der Modernisierung erwartet.
