Streitigkeiten vermeiden Kaufvertrag für Immobilien – auf diese Punkte sollten Sie achten
Düsseldorf · Mit einem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum an der Immobilie an den Käufer zu übertragen. Dabei kommt es auf die richtige Gestaltung an. Wichtig ist, die Details genau zu überprüfen.
Der Immobilienmarkt hat nach einem mehr als zehnjährigen Aufschwung bei der Preisentwicklung derzeit eine Verschnaufpause eingelegt. Das bedeutet aber nicht, dass es keine Immobilientransaktionen mehr gibt. Die Menschen bauen, kaufen und verkaufen weiterhin. Und damit beide Parteien größtmögliche Sicherheit erhalten, kommt es auf einen rechtlich korrekten Immobilienkaufvertrag an.
Kaufvertrag für Immobilien: Immer zum Notar
Generell gilt: Immobilienkaufverträge müssen immer notariell beurkundet werden, mündliche Vereinbarungen oder ein Geschäft auf Handschlag sind nicht rechtskräftig. Im Kaufvertrag werden alle Regelungen und Absprachen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer verbindlich festgehalten, betont das Maklerunternehmen McMakler. Zudem sollten beide Seiten alle Details vor der Vertragsunterzeichnung genauestens überprüfen.
Dazu rät auch Rechtsanwalt Tim Banerjee aus Mönchengladbach, der regelmäßig im Bereich Bau-, Immobilien- und Vertragsrecht berät. „Um mögliche Fallstricke auszuräumen, bedarf es häufig anwaltlicher Beratung. Eine Immobilientransaktion ist für viele Menschen der größte Deal ihres Lebens. Dabei sollte man sich nicht auf Hörensagen oder Informationen aus Internetforen verlassen.“
Mängel beim Immobilienkauf: Auf Klausel im Vertrag achten
Ein typischer Anlass für Streitigkeit sei die Verkäufergewährleistung. Diese werde in Kaufverträgen durch die Klausel „Gekauft wie gesehen“ für offene, also sofort erkennbare, und versteckte Mängel in aller Regel ausgeschlossen. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln könne der Verkäufer haftbar gemacht werden. „Dafür allerdings muss der neue Eigentümer die Mängel nachweisen, etwa durch einen Bausachverständigen. Zudem kann sich der Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“, sagt Tim Banerjee.
Ein weiterer Punkt ist laut dem Juristen die Zulässigkeit der Bebauung. Dieses Risiko lauere gerade bei älteren Bestandsimmobilien. Nicht selten seien Immobilien einfach ohne amtliche Genehmigung erweitert worden, etwa um ein weiteres Geschoss, einen Wintergarten oder auch die Garage. Diese zusätzliche Bebauung werde aber nicht legal, nur weil es viele Jahrzehnte niemand beanstandet habe. „Auch nach dem Immobilienverkauf kann dies noch zu viel Ärger führen. Es drohen bis zu 50.000 Euro Strafe für den Käufer, der mit der Errichtung gar nichts zu tun hatte. Eine Duldung ist zwar möglich, jedoch erwerben Schwarzbauten niemals Bestandsschutz.“
Illegale Anbauten: Diese Rechte haben Käufer von Immobilien
Wichtig: Bei Fehlen einer Baugenehmigung haben die Gerichte eine Offenbarungspflicht, also eine Verpflichtung des Verkäufers, Mängel ungefragt zu offenbaren, bereits mehrfach bejaht. Das Verschweigen von bekanntem Schwarzbau könne laut dem Rechtsanwalt zu erheblichen Folgen führen. Der Käufer könne nachträglich den Kaufpreis mindern, Schadensersatz verlangen, seine vergeblichen Aufwendungen ersetzt verlangen oder sogar vom Kaufvertrag zurücktreten.
Tim Banerjee betont in dem Zusammenhang aber auch, dass Verkäufer im Kaufvertrag die Zulässigkeit der vorhandenen Bebauung niemals garantieren sollten, wenn darüber Unsicherheit besteht. Wer diese Versicherung abgebe, öffne in fraglichen Fällen nachträglichen Forderungen durch den Käufer Tür und Tor. Er rät daher, bei der Vertragsgestaltung auf solche Klauseln zu achten. Schließlich können Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich nicht für Mängel haftbar gemacht werden, die sie nicht gekannt haben. Ein entsprechendes Urteil hat Tim Banerjee vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf erstritten.
Der Düsseldorfer Erb- und Steuerrechtler Christopher Riedel weist auch auf einige Besonderheiten bei Immobilienverkäufen aus einer Erbschaft hin. Dabei würden häufig Fehler passieren, warnt er. „Zum einen gilt, dass der notarielle Kaufvertrag von allen Erben unterzeichnet werden muss, damit er rechtsgültig ist. Das kann besonders bei Erbengemeinschaften, die sich nicht einig sind, zum Problem werden und muss vorher geklärt werden.
Zum anderen sieht man in der Praxis oft Handlungen unter Liquiditätsdruck. Erben wollen schnellstmöglich, aus welchen Gründen auch immer, das Geld aus dem Verkauf erhalten und treffen daher Zusicherungen wie die Übergabe der Immobilie vor Kaufpreiszahlung, um die Transaktion zu beschleunigen.“ Platze der Verkauf dann, müsse der ursprüngliche Erwerber zur Rückgabe der Immobilie veranlasst werden, an der vielleicht sogar schon Sanierungsarbeiten begonnen haben, so der Experte. Diese rückgängig zu machen, sei kaum möglich. „Die Immobilie sollte erst nach dem Geldeingang übergeben werden. Sicherheit geht vor Schnelligkeit, gerade auch im Erbfall.“
