Sonst wird es schnell teuer Das müssen Sie beim Kauf einer alten Immobilie unbedingt beachten
BERLIN · Eine Immobilie neu kaufen oder einen Bestandsbau sanieren? Vielen Bauwilligen bleibt diese Wahl gar nicht. Denn Neubauten sind rar. Worauf man beim Kauf einer in die Jahre gekommenen Immobilie unbedingt achten sollte.
Eine Immobilie neu bauen oder gebraucht kaufen? Immobilienkäufer haben aktuell kaum eine Wahl. Baugrundstücke sind rar, neue Häuser und Wohnungen von Bauunternehmen oft schon verkauft, ehe sie überhaupt fertiggestellt sind. Was bleibt, sind ältere Häuser aus dem Bestand. Im Moment kommen laut Verband privater Bauherren viele Eigenheime aus den 60er- bis 80er-Jahren auf den Markt. Aber lohnt es sich, so ein Haus zu kaufen und zu sanieren?
Lohnt sich der Kauf einer älteren Immobilie?
Hat der Kauf einer gebrauchten Immobilie vielleicht sogar Vorteile gegenüber dem Neubau eines Eigenheims? Es gilt, Für und Wider genau abzuwägen. „Für den Kauf oder den Bau einer neuen Immobilie spricht, dass sie den heutigen technischen und energetischen Ansprüchen genügt“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Bei Bestandsimmobilien sei das nicht so. Die meisten müssen mit einigem Aufwand saniert werden.
Ein Bestandsgebäude erwirbt der Käufer in der Regel so wie gesehen. „In den allermeisten Fällen schließen die Verkäufer die Gewährleistung im notariellen Kaufvertrag aus. Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer nach dem Verkauf für mögliche Mängel haftet“, erklärt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen in Freiburg. Arglistig verschwiegene Mängel fallen zwar nicht unter den Gewährleistungsausschluss. Aber für den Käufer bleibt trotzdem ein Risiko.
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Altes Haus kaufen: Das sind typische Mängel
Ohne ausführliche Besichtigung des Hauses sollte kein Kaufvertrag unterschrieben werden. „Viele Kaufwillige übersehen aber dabei, dass für die Wahl der Immobilie nicht nur Zimmeranzahl, Aufteilung und Lage wichtig sind, sondern auch die Bausubstanz, Konstruktionsart und technische Ausstattung“, so Peter Burk. Niemand würde ein gebrauchtes Auto kaufen, ohne den Motor gesehen oder eine Probefahrt unternommen zu haben.
„Typische Mängel an älteren Häusern sind
- Feuchtigkeit,
- fehlende Bauwerksabdichtung,
- Holzschäden,
- defekte Fenster,
- Mängel in der Dachdeckung
- sowie Putzschäden“,
sagt Ulrich Zink vom Bundesverband Altbausanierung in Berlin. „Je nach Gebäudetyp und Bauweise variieren die Mängel allerdings.“
Gebrauchte Immobilien zu sanieren, ist besser fürs Klima
Er plädiert generell dafür, älteren Häusern generell eine zweite Chance zu geben. Es sei nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen von Vorteil, sie auf den aktuellen Stand zu bringen, sondern auch aus ökologischer Sicht. In Zeiten des Klimawandels und der steigenden Energiepreise zeige sich, dass Investitionen in Bestandsgebäude einen wichtigen Beitrag für den Klimaschutz leisten. Wer sie erhält und weiterentwickelt, schont knappe Ressourcen. Das sei nicht nur nachhaltig und ökologisch, sondern die Besitzer von Bestandsgebäuden können auch den Wert ihrer Immobilie erhöhen, so Zink.
Im Preisvergleich lässt sich nicht generell sagen, ob neue oder gebrauchte Immobilien besser abschneiden. „Das hängt stark von der Lage und dem Zustand der Häuser ab“, sagt Peter Burk. „Ein Verkäufer, der sein gut erhaltenes Eigenheim in einer attraktiven Umgebung auf einem großen Grundstück anbietet, weiß in der Regel auch, was es wert ist.“
Experte: Unbedingt vor Kauf prüfen lassen, ob Schadstoffe verbaut wurden
Günstiger könne es sein, wenn Immobilien nicht auf der Höhe der Zeit sind und noch saniert werden müssen. „Dann ist der Kaufpreis vielleicht etwas geringer, dafür braucht man anschließend zusätzliches Geld, um die Immobilie fit zu machen“, so Peter Burk.
Das finanzielle Risiko ist dabei nicht zu unterschätzen, wenn zum Beispiel Schadstoffe oder giftige Chemikalien verbaut wurden. Und das ist oft der Fall. „Ab den 60er Jahren ging das Thema Bauchemie los“, erklärt Peter Burk. Er rät, niemals ein älteres Haus zu kaufen, ohne es zuvor von einem ausgewiesenen unabhängigen Experten prüfen zu lassen.
Baujahr einer alten Immobilie kann wichtige Hinweise geben
Ein Nachteil bei älteren Häusern sind oft auch eine ungenügende Wärmedämmung sowie mangelnder Schallschutz. „Schon das Baujahr des Hauses kann Hinweise darauf geben, in welcher Weise und mit welchen Baustoffen das Haus errichtet wurde“, sagt Peter Burk. „Erst etwa ab den 60er-Jahren wurden der Brand-, Schall- und Wärmeschutz sowie der Feuchteschutz im Keller beim Bauen berücksichtigt und die Bauphysik erhielt den ihr gebührenden Platz im Hausbau“, erklärt Peter Burk.
Ist das ältere Haus gut gepflegt und weitgehend in Ordnung, kann es durchaus ein lohnendes Projekt sein, daraus eine komfortable und energieeffiziente Immobilie zu machen. Der Vorteil: Die Käufer können gleich nach dem Kauf einziehen und die Immobilie sukzessive modernisieren. Eine lange und ungewisse Bauzeit – wie beim Neubau – fällt weg.
Sanierung und Umbau sind am Ende oft teurer als gedacht
Laut Gebäudeenergiegesetz müssen neue Eigentümer einige Sanierungsarbeiten ausführen. „Dazu gehört der Austausch der Öl- oder Gasheizung, wenn sie älter als 30 Jahre ist, das Dämmen des Daches oder der obersten Geschossdecke sowie das Dämmen von Heiz- und Warmwasserleitungen“, zählt Corinna Kodim auf. Dazu sei der Käufer nach einem Eigentümerwechsel verpflichtet.
Sanierung und Umbau von Bestandsimmobilien werden am Ende oft teurer als gedacht, weil sich Sonderwünsche der Käufer einschleichen. Ulrich Zink rät deshalb, zu Beginn ein genaues Programm zu erstellen, damit klar ist, wohin die Reise gehen soll.
