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Immobilien erben wird bald teurer – lohnt sich schnelles Verschenken?

Erbschaftssteuer : Immobilien erben wird bald teurer – jetzt noch schnell verschenken?

Eine Immobilie zu erben, kann ab 2023 richtig teuer werden. Die Mittelstands- und Wirtschaftsunion spricht gar von „existenzgefährdenden Belastungen“. Wir verraten, wie Sie hohe Erbschaftssteuern umgehen können.

„Wohneigentum kann zum vergifteten Geschenk und für Erben zur Armutsfalle werden“, warnt CDU-Bundestagsabgeordnete Gitta Connemann gegenüber der Deutschen Presse-Agentur. Der Hintergrund dieser Einschätzung ist eine geplante Änderung des Jahressteuergesetzes, wodurch eine massive Steigerung der Erbschafts- und Schenkungssteuer ab dem 1. Januar 2023 drohe. Über das Jahressteuergesetz soll am Freitag, 2. Dezember, im Bundestag abgestimmt werden.

Angesichts dessen fragen sich viele ältere Immobilien-Besitzer, ob sie ihr Haus und ihre Wohnung noch vor dem Jahreswechsel verschenken sollen, statt im Testament zu vererben. Besonders im Saarland ist diese Frage dringlicher denn je. Hier ist die Eigentümerquote deutschlandweit mit Abstand am höchsten. Nach Angabe des Statistik-Portals „statista.com“ waren 64,7 Prozent der Saarländer im Jahr 2018 Eigentümer eine Immobilie, die sie auch selbst bewohnten. Zum Vergleich: Berlin wies zum selben Zeitpunkt mit lediglich 17,4 Prozent die niedrigste Eigentümerquote auf. Auch wegen der hohen Eigentümerquote befürchten Experten nun Immobilien-Notverkäufe im Saarland.

Erbschaftssteuer 2023: Bis zu 60 Prozent mehr Steuern aufs Erbe?

Im Jahressteuergesetz 2022 der Bundesregierung wird auch die steuerliche Bewertung von Immobilien geregelt. Es droht eine Verschärfung der Wertermittlung zuungunsten von Erben, denn zukünftig soll die steuerliche Bewertung von Immobilien am tatsächlichen Verkaufswert ermittelt werden – zuvor war vor allem die Nutzung maßgebend. Vom Immobilienboom ausgehende Wertsteigerungen führen so zu einer höheren Erbschaftsteuer. Für Erben von Immobilien in Boom-Regionen bedeutet das vor allem: Sie müssen tiefer in die Tasche greifen.

Wie tief, dazu kursieren alarmistische Spekulationen im Netz: Von 20 oder 30 Prozent, bis hin zu satten 60 Prozent Wertsteigerung ist die Rede. Letzteres hat die „Süddeutsche Zeitung“ bezüglich eines Einfamilienhauses in der notorisch teuren bayerischen Landeshauptstadt vorgerechnet. Demnach müsse ein Kind, das die Immobilie in München geerbt hat, statt bisher 10 000 Euro Erbschaftssteuern ganze 58 000 Euro aufbringen.

Nach Angaben des Eigentümerverbands Haus & Grund ist das aber noch lange nicht das Ende der Fahnenstange: Falls Immobilien gewerblich oder auch nur teilgewerblich genutzt werden, stehe eine Verdoppelung der Steuerlast im Raum. Vor diesem Hintergrund spricht die Mittelstands- und Wirtschaftsunion gar von „existenzgefährdenden Belastungen“. Trete solch ein Fall ein, müssen Erben die Immobilie direkt wieder verkaufen, um die Erbschaftssteuer beim Fiskus begleichen zu können.

Das müssen Sie über den Immobilienmarkt wissen

Verschenken oder vererben: So wurden Immobilien bisher bewertet

Sollten Sie daher ihre Immobilien noch schnell vor Jahresende an ihre Kinder verschenken? Ein schönes Weihnachtsgeschenk wäre es allemal. Aber auf der Rechtsberatungs-Plattform „anwalt.de“ wird zur Vorsicht geraten. Grundsätzlich wird Erben und Schenken steuerlich gleich behandelt, „da grundsätzlich jeder Erwerb ohne Gegenleistung steuerpflichtig ist“, so Rechtsanwältin Nazanin Reißler.

Wer eine Immobilie vor Jahreswechsel steuergünstig vererben oder verschenken will, muss zunächst mehrere Dinge wissen, bevor eine Entscheidung getroffen werden kann – denn es gibt:

  • Drei steuerliche Bewertungsmöglichkeiten, abhängig von der Immobilien-Nutzung
  • Unterschiedliche Freibeträge, abhängig vom Verwandtschaftsgrad
  • Drei Steuerklassen, abhängig vom Verwandtschaftsgrad
  • Unterschiedliche Steuersätze

So wird die Immobilie für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer bis 2023 bewertet

Während nach der Reform vor allem der Verkaufswert der Immobilie bei der Bewertung berücksichtigt wird, gelten bis zum 1. Januar 2023 folgende Werte:

  • Vergleichswert: Dieses Verfahren wird für selbst genutztes Wohneigentum verwendet. Dabei wird der Wert der Immobilie über den Vergleich mit anderen Objekten in der Region festgelegt.
  • Sachwert: Gibt es keinen Vergleichswert, etwa ein Haus steht isoliert am Waldrand, wird die steuerliche Bewertung anhand des Sachwerts vorgenommen.
  • Ertragswert: Falls Sie eine Investment-Immobilie, wie etwa ein ganzes Mietshaus, erben, wird es wahrscheinlich teuer. Hierbei gilt der Ertragswert und dieser zieht, wie der Name bereits sagt, neben dem Bodenwert auch die zu erzielenden Erträge an. Hier haben Vermieter in den vergangenen Jahren vor allem in Großstädten Kasse gemacht.

Steuerklassen und Freibeträge bei einer Erbschaft

Für bestimmte Personen sieht das Steuerrecht im Falle eines Erbes oder Schenkung gewisse Freibeträge vor. Hier gilt die Faustregel: je enger der Verwandtschaftsgrad, desto geringer die Steuerlast. Dafür werden die Erben oder Beschenkten in drei Steuerklassen eingeteilt.

  • Steuerklasse I: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erhalten einen Freibetrag von 500 000 Euro, für Kinder und Stiefkinder gibt es 400 000 Euro sowie 200 000 Euro für Enkelkinder.
  • Steuerklasse II: Der Freibetrag für Geschwister, Nichten und Neffen sowie Schwiegertöchter und -söhne liegt bei 20 000 Euro.
  • Steuerklasse III: Alle übrigen Erben haben ebenfalls einen Freibetrag von 20 000 Euro.

Höhere Erbschaftssteuer: Überschreiben & Co. – so sparen Sie Geld

Obgleich die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren in vielen Ballungsräumen enorm gestiegen sind, blieben die Freibeträge seit 2009 unverändert. Connemann prognostiziert daher eine massive Steigerung bei Erbschafts- und Schenkungssteuer. Betroffenen bleibt scheinbar eine Option: Schnell handeln und vor Jahreswechsel eine Schenkung vorzunehmen, um dem Erbfall zuvorzukommen.

Aber Steuerrechtsexpertin Reißler warnt vor Schnellschüssen und rät Familien, vor einer Immobilien-Übertragung eine rechtliche Beratung einzuholen. Denn Vor- und Nachteile sollten zunächst gewissenhaft geprüft werden, damit es keine juristischen Überraschungen gibt. Eine vorzeitige Schenkung an die Kinder kann nämlich zu Problemen führen, etwa im Scheidungsfall des Beschenkten zu Lebzeiten des Erblassers. Letzterer könnte im schlimmsten Fall sein Zuhause verlieren, wenn das Kind zur Auszahlung des Partners die Immobilie verkaufen muss.

  • Ein Ausweg aus dieser Situation kann zweifellos eine Vereinbarung über das Nießbrauchs- oder Wohnrechts sein. Der Erblasser kann weiterhin in der Immobilie wohnen, obwohl sie ihm faktisch nicht mehr gehört. Erfreulicher Nebeneffekt: Dadurch mindert sich meistens der Wert der Immobilie und damit auch die Erbschaftsteuer.
  • Auch ein Teilverkauf der Immobilie ist eine mögliche Option. Dadurch hat der Erblasser die Möglichkeit, den Wert der Immobilie unter den Freibetrag zu drücken und so dem Erben eine höhere Steuerlast zu ersparen.
  • Schließlich können Betroffene versuchen, über ein qualifiziertes Sachverständigengutachten einen geringeren Verkehrswert nachzuweisen, um Steuern zu sparen.

Werden die Freibeträge für die Erbschaftssteuer erhöht?

Zwar wird die Ampelkoalition das Jahressteuergesetz am Freitag im Bundestag voraussichtlich beschließen. Doch das letzte Wort hat der Bundesrat. Hier soll Mitte Dezember über das Gesetz abgestimmt werden.

Da es sich bei der Erbschaftssteuer um eine Ländersteuer handelt, betonte Bundesfinanzminister Christian Lindner am Mittwoch auf dem „Wirtschaftsgipfel“ der „Süddeutschen Zeitung“: „Es müsste eine Initiative vorzugsweise von den Ländern selbst kommen, wenn wir endlich die Freibeträge der Erbschaftsteuer anpassen würden.“

Die oppositionellen Unionsparteien haben bereits angekündigt, die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer deutlich erhöhen zu wollen. „Wir haben einen Antrag vorbereitet, dass die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer um etwa zwei Drittel angehoben werden“, sagte CDU-Chef Friedrich Merz am Dienstag in Berlin. „Das ist der Betrag, um den Immobilien in den letzten 20 Jahren wertvoller geworden sind.“