Für Käufer und Erben Gesetzliche Sanierungspflicht – das kommt auf Eigentümer alter Häuser zu
Wer ein älteres Haus kauft oder erbt, ist verpflichtet, Heizung und Wärmedämmung auf den aktuellen Stand zu bringen. Es gibt aber Ausnahmen. Wir geben Ihnen einen Überblick.
Nicht zuletzt der Klimawandel und die Lieferengpässe bei Gas und Erdöl machen deutlich: Ressourcenschonendes Verhalten ist gefragt – Nachbesserungsbedarf sieht der Gesetzgeber unter anderem bei energetisch oft ungünstigen Immobilien. Darum gilt beim Eigentümerwechsel eines alten Gebäudes seit 2020 eine Sanierungspflicht – für Käufer und Erben gleichermaßen. „Sobald ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, tritt die sogenannte Nachrüstpflicht in Kraft“, erklärt Gisela Kienzle, Architektin in Landshut und Beraterin für die Verbraucherzentrale Bayern.
Die Verwandlung eines Hauses aus den 50er Jahren zum Passivhaus
Diese drei Punkte sind laut dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtend
- Heizkessel austauschen
- Dämmung bestimmter Rohre
- Dämmung der obersten Geschossdecke
Eigentümer haben dafür dann zwei Jahre Zeit. Ausgetauscht werden müssten aber nur Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, also vor 1991 eingebaut wurden, sagt Kienzle. Es gelte auch nur für Kessel, die nicht auf Brennwerttechnik oder Niedertemperaturheizung ausgerichtet seien. „Die meisten Kessel werden aber ohnehin keine 30 Jahre betrieben“, sagt Christian Handwerk, Referent für energetisches Bauen und Bauphysik bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf. Allgemein empfiehlt es sich zur Sanierung von Experten einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen.
Heizkessel erneuern und Rohre dämmen – mit diesen Kosten müssen Sie 2023 rechnen
Falls eine Austauschpflicht besteht, könnten aktuell Kosten von 10 000 bis 12 000 Euro für den Einbau eines neuen Brennwertgeräts entstehen, schätzt Corinna Kodim, Energieexpertin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, und ergänzt: „Der Austausch ist aber eher ein Segen für die Besitzer, weil die Investition sich in der Regel schon nach drei Jahren amortisiert hat.“
Allerdings: Ab 2024 müssen neue Heizungen mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Deshalb können die Kosten für einen Austausch der alten Heizung deutlich höher ausfallen, bis beispielsweise zu 40 000 Euro für eine Wärmepumpe.
Außerdem müssen freiliegende Verteilungsleitungen, also für Warm- und Trinkwasser, in unbeheizten Räumen gedämmt werden. Das betreffe den Keller, sagt Handwerk. „Die Kosten sind gering, für Ein- bis Zweifamilienhäuser könnten Besitzer sich sogar Sets im Baumarkt oder im Internet kaufen.“ Auch diese Maßnahme rentiere sich schnell, sei daher im Interesse der Eigentümer. Bei Online-Versandhändler werden alukaschierte Rohrschalen pro laufenden Meter ab 2,70 Euro angeboten.
Dach oder oberste Geschossdecke dämmen: Das sind die Kosten 2023
Die oberste Geschossdecke ist die Decke vom obersten beheizten Raum zum Dachboden. Sie muss einen bestimmten Wärmedämmwert erreichen. Dafür reichen in der Regel vier Zentimeter Dämmung aus. Wer zur Nachrüstung verpflichtet ist, muss wesentlich dicker dämmen – ungefähr 14 Zentimeter.
Möglich sei auch, statt der Geschossdecke das Dach zu dämmen. „Die meisten Häuser erfüllen die vorgeschriebenen Werte schon“, sagt Kodim. Es lohne sich aber häufig trotzdem, die Dämmung nachzubessern. Die Kosten lägen – je nach Größe und Material der Geschossdecke – bei maximal 2000 bis 3000 Euro, so Kodim.
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Diese Regeln müssen Sie 2023 beachten
Wer Sanierungen gemäß GEG vornehmen lässt, müsse sich diese von einem Sachverständigen für Wärmeschutz abnehmen lassen, sagt Christian Handwerk. Die Bestätigung müsse zehn Jahre lang aufbewahrt und bei Verlangen der zuständigen Behörde vorgelegt werden.
Weitere direkte Pflichten für Neu-Eigentümerinnen und -Eigentümer ergeben sich aus dem Gesetz zwar nicht. Aber Kienzle weist darauf hin, dass sie auch bei einer freiwilligen Modernisierung Regeln beachten müssen. Wer beispielsweise die Fassade oder Fenster erneuern wolle, könne dies in kleinem Rahmen – zehn Prozent der betroffenen Fläche – ohne Vorgaben tun. „Darüber hinaus greifen dann gesetzliche Vorschriften“, sagt Kienzle.
Zudem hat die Bundesregierung eine Änderung des Gebäudeenergiegesetzes abgekündigt.. Die Ampel plant, dass ab 2024 jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden soll. Dann müssen etwa Wärmepumpen, Solarthermieanlagen oder Hybridsysteme aus Wärmepumpe und Gasheizung eingebaut werden.
Können sich Hausbesitzer die Sanierungen vom Staat fördern lassen?
Unter Umständen können Eigentümer Maßnahmen fördern lassen, sei es mit Zuschüssen oder mit zinsgünstigen Krediten. Es gebe mehrere Angebote auf Bundes-, Landes- und regionaler Ebene, sagt Kienzle. „Manche Förderungen können Hausbesitzer kombinieren, andere schließen sich gegenseitig aus.“ Wolfgang Szubin, Bauberater des Verbands Wohneigentum in Bonn, verweist auf die KfW für die energetische Sanierung und auf das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) für die Förderung von erneuerbaren Energien. „Die Anträge auf Förderung müssen immer vor Beginn der Baumaßnahme gestellt werden“, erinnert Wolfgang Szubin.
Fördermitteln für Gebäudesanierung: Rekordsumme in 2022
Die staatliche Förderung für die energetische Sanierung von Häusern und Wohnungen ist im vergangenen Jahr auf einen Rekordwert gestiegen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) zahlte rund 2,6 Milliarden Euro aus. Das sei ein Plus von 85 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, teilte die Behörde der Deutschen Presse-Agentur mit. 2021 waren etwa 1,4 Milliarden Euro geflossen.
Eigentümer bekommen mit den Fördermitteln Unterstützung bei einer Sanierung ihres Gebäudes, die dauerhaft Energiekosten einspart. Gefördert werden etwa der Einsatz neuer und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, die hauptsächlich mit erneuerbaren Energien funktionieren. Außerdem gibt es Geld für die Dämmung von Außenwänden und Dächern oder den Austausch von Fenstern und Außentüren.
