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Erbbaurecht: Was kommt nach dem Ende der Pacht?

Erbbaurecht : Bauen auf gepachtetem Grund

Erbbaurechte laufen oft fast 100 Jahre. Doch Experten raten, sich früh Gedanken über das Auslaufen des Vertrags zu machen.

Kirchen, Kommunen und Stiftungen sind typische Einrichtungen, die Grund und Boden verpachten. Mit einem Erbbaurechtsvertrag können dann etwa Familien ein Haus darauf bauen – sie sparen sich die Ausgaben für den Kauf eines Grundstücks. Als Gegenleistung bekommen die Grundstückseigentümer den Erbbauzins. Er liegt einer Studie der Immobilienberatungsgesellschaft JLL zufolge im Schnitt bei 3,7 Prozent des aktuellen Grundstückswerts.

Vor allem in teuren Ballungsräumen vergeben Kommunen Erbbaurechte, damit Familien sich ein eigenes Haus leisten können. Frankfurt, Berlin und Hamburg haben zum Beispiel jeweils mehr als 4000 solcher Rechte in den Unterlagen, die Mehrzahl fürs Wohnen. Was aber passiert, wenn der Vertrag ausläuft?

Zur Dauer des Erbbaurechts gibt es keine gesetzlichen Beschränkungen. Meistens wird es auf einen Zeitraum von 99 Jahren vereinbart. Danach erlischt das vereinbarte Erbbaurecht. Das Gelände geht an den Eigentümer zurück. Und zwar ohne große Erklärung oder Ankündigung.
Der Eigentümer des Grundstücks wird dann automatisch auch Eigentümer des darauf gebauten Hauses. Das wird ins Grundbuch eingetragen. So ist es gesetzlich geregelt. „Grundstück und Haus vereinen sich wieder in einer Hand“, erläutert der Geschäftsführer des Erbbaurechtsverbands, Matthias Nagel die Folge. Nagel arbeitet gleichzeitig für die Klosterkammer Hannover, den mit 17 000 Verträgen größten Erbbaurechtsgeber in Deutschland.

Die Nutzer können ihr Haus nicht mehr verkaufen, werden Mieter in den ehemals eigenen vier Wänden oder müssen im schlimmsten Fall ausziehen. Wer das vermeiden will, sollte frühzeitig mit dem Erbbaurechtsgeber über eine Verlängerung sprechen. Nagel rät, spätestens zwei Jahre vor Vertragsende auf Kirche, Kommune oder Stiftung zuzugehen. Einige Institutionen melden sich von sich aus sogar zehn Jahre im Voraus. Hausbesitzern soll Zeit genug bleiben zu überlegen, wie es weitergeht.

Bei einer Verlängerung wird nicht nur über die künftige Vertragslaufzeit diskutiert, sondern auch der neue, vom Nutzer zu zahlende Zinssatz festgelegt. Dieser bemisst sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert. Schießt der in die Höhe, steigt der Zins entsprechend. Dann knirscht es: „Es kann in der absoluten Summe eine erhebliche Mehrbelastung für den Erbbaurechtsnehmer bedeuten“, räumt Nagel ein.

Das trifft vor allem Menschen, die ihr Eigenheim seit mehreren Generationen bewohnen oder geerbt haben. Hier sind die Ausgangszinsen meist sehr gering.

Ein frühzeitig verlängerter Vertrag erleichtert die Aufnahme eines Darlehens, zum Beispiel für ein neues Dach oder eine neue Heizung. Abhängig von den Kosten machen Kreditinstitute bereits zehn Jahre vor Auslaufen des Erbbaurechts dicht.

In dieser Zeit müsse nach den Vorgaben der meisten Geldgeber der Kredit abgetragen sein, erläutert Frank Lösche vom Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein in Hamburg. Damit sich das Investment lohnt, würde er ein 60 000 Euro-Darlehen zwanzig Jahre vor Ablauf des Erbbauvertrags aufnehmen. Zehn Jahre lang wird abbezahlt, die nächsten zehn Jahre abgewohnt.

An die Zehnjahresregel sollten Eigentümer auch bei einem geplanten Verkauf ihrer Immobilien denken: Je kürzer die Laufzeit des Erbbaurechts, desto unattraktiver wird das Haus. Denn zusätzlich zu wahrscheinlich schlechteren Kreditkonditionen der Bank schleppt der Erwerber die Unsicherheit mit, wie es in Zukunft mit dem Erbbauvertrag weitergeht. Aus Verkäufersicht drückt das den Preis. Experten wie Lösche und Nagel empfehlen deshalb, erst zu verlängern und dann zu verkaufen.

Läuft der Vertrag aus, erhalten Hausbesitzer eine Entschädigung. Nach dem Gesetz stehen ihnen mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts zu. „Damit macht der Besitzer sehr wahrscheinlich einen relativ großen finanziellen Verlust“, sagt Lösche. Relativ selten sehen Verträge einen 100-prozentigen Ausgleich vor.

Auf diese Bedingung sollten Nutzer bereits bei Abschluss ihres Erbbaurechtsvertrags achten, damit sie das Risiko einer späteren bösen finanziellen Überraschung reduzieren. In dem Vertrag steht darüber hinaus, ob überhaupt ein Anspruch auf Verlängerung besteht.

Nutzer, die den höheren Erbpachtzins nicht aufbringen, können als Mieter im Haus bleiben. Allerdings zur marktüblichen Miete. Diese Ausgabe ließe sich aus der Entschädigung finanzieren, meint Matthias Nagel. Ob die früheren Hausbesitzer mit dieser Lösung glücklich sind, steht auf einem anderen Blatt.

(dpa)