Immobilien Wenn Eigentümer sich einigen müssen
Berlin · Gibt es mehrere Besitzer in einem Objekt, gelten feste Regeln. Wichtigster Termin ist einmal pro Jahr die Eigentümerversammlung.
Eigenheimbesitzer fällen Beschlüsse, wenn es um ihre Immobilie geht, gewöhnlich alleine oder vielleicht mal im Familienkreis. Sind allerdings bei einem Objekt mehrere Besitzer beteiligt, muss alles gemeinsam geklärt werden. Die Eigentümerversammlung ist dafür ein wichtiger Termin. Sie ist „gewissermaßen das Parlament der Gemeinschaft, das oberste Beschlussorgan“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand beim bundesweiten Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).
Die Wohnungseigentümer beschließen dort beispielsweise den jährlichen Wirtschaftsplan, ihren „Haushalt“. Dieser wird vom Verwalter aufgestellt und enthält alle voraussichtlich anfallenden Kosten für das kommende Wirtschaftsjahr. Auf dessen Grundlage wird das monatliche Hausgeld für jeden Wohnungseigentümer festgelegt.
Außerdem legt der Verwalter die Jahresabrechnung vor. Sie enthält die Einnahmen und Ausgaben im zurückliegenden Wirtschaftsjahr. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist Voraussetzung für Nachzahlungen oder die Festlegung der Verwendung von Überschüssen. Auch kann über anstehende Instandsetzungsmaßnahmen entschieden werden.
Mindestens zwei Wochen vor Versammlungstermin lädt der Verwalter die Eigentümer ein, kurzfristig geht es nur bei besonderer Dringlichkeit. Die Textform ist vorgeschrieben, per Brief, aber auch per E-Mail, Fax oder sogar SMS, wenn dem zugestimmt wurde. Die Eigentümer müssen über Tag, Zeit und Ort sowie die Tagesordnung informiert werden. Zudem muss ersichtlich sein, wer einlädt und wer eingeladen wird. Neben dem Namen ist auch die Anschrift des Verwalters erforderlich. Die Einladung sollte Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan enthalten. Bei anstehenden Beschlüssen über Baumaßnahmen sind Kostenvoranschläge hilfreich. „Liegen wichtige Abrechnungen nicht bei, sollten Eigentümer vor der Versammlung bei ihrer Verwaltung nachhaken“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).
Fehler können dazu führen, dass gefasste Beschlüsse anfechtbar oder sogar nichtig sind. Schließt der Verwalter zum Beispiel eine stimmberechtigte Person vorsätzlich aus, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig, entschied das Landgericht Dortmund (Az.: 1 S 218/15).
Über eine Tagesordnung muss jeder teilnahmeberechtigte Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, sich über die Themen der Versammlung zu informieren. Bei Abwesenheit kann er Anweisung geben, wie in seinem Namen abgestimmt werden soll. Auch Eigentümer können Tagesordnungspunkte einbringen.
Bei Abstimmungen gilt in der Regel das Kopfprinzip. Jeder Eigentümer hat eine Stimme unabhängig von der Größe der Wohnung. Das gilt auch dann, wenn er mehrere Wohnungen in der Gemeinschaft besitzt. Die Gemeinschaft kann aber auch das Wert- oder Objektprinzip wählen. Den Vorsitz hat in der Regel der Verwalter. Er stellt auch fest, ob die Versammlung beschlussfähig ist.
Die nötigen Mehrheiten richten sich nach der Art des Beschlusses. „Soll zum Beispiel die Hausordnung geändert, das Streichen des Treppenhauses beschlossen oder die Betriebskostenverteilung geändert werden, genügt eine einfache Mehrheit“, erklärt Kaßler. Bei Modernisierungen etwa müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die zusammen mindestens die Hälfte aller Anteile an der Wohnanlage besitzen.
Soll das optische Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses stark verändert werden, müssen sogar alle Eigentümer zustimmen, wie das Amtsgericht Schöneberg entschied (Az.: 772 C 91/15). Sind sich die Miteigentümer nicht einig, „zahlt es sich aus, einzelne Maßnahmen abzustimmen“, empfiehlt Julia Wagner, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Eigentümer haben nicht per se Anspruch darauf, dass ihnen das Protokoll zugeschickt wird. Eine solche Regelung muss im Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein“, so Kaßler. Erstellt und gegebenenfalls versendet werden muss das Protokoll spätestens in der dritten Woche nach der Versammlung.
