Pool-Bau Badespaß im eigenen Garten
Berlin · Ein Pool ist für viele Eigentümer ein Traum. Doch wann ist dafür eine Baugenehmigung erforderlich?
Ein eigener Swimmingpool ist ein Traum, den sich viele Hauseigentümer erfüllen wollen. Im Sommer direkt vor der Haustür ins kühle Nass zu springen, ist eine verlockende Aussicht. Doch darf jeder einfach einen Pool auf seinem Grundstück errichten? Welche rechtlichen Aspekte sind zu beachten?
Wer in behördlichen Dokumenten nach Antworten auf diese Fragen sucht, wird nur schwer fündig. „Der Begriff Swimmingpool findet sich in den Bauordnungen nämlich nicht“, sagt der Berliner Rechtsanwalt Rolf Kemper von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein.
Dennoch gute Nachrichten für Hauseigentümer: „Schwimmbecken mit einem Volumen von bis zu 100 Kubikmeter brauchen in den meisten Fällen keine Baugenehmigung, wenn sie in einem bauplanungsrechtlichen Innenbereich liegen und Nebenanlage zu einem Wohngebäude sind“, stellt Rolf Kemper klar. Das schließt eine temporäre Überdachung ein. Der Garten vor und vor allem hinter dem Wohnhaus in einer Siedlung gehört zum Innenbereich. „Als Leitlinie gilt: In typischen Wohnsiedlungen darf ein Eigentümer einen Pool in den meisten Fällen auf seinem Grundstück errichten.“
Im baurechtlichen Außenbereich, etwa auf Grundstücken, die außer
halb von Bebauungsplangebieten und faktischen Bebauungszusammenhängen oder Ortsteilen liegen, sieht es anders aus. „Fast regelmäßig ist dort ein Swimmingpool unzulässig“, weiß Kemper.
Doch auch wenn keine Baugenehmigung erforderlich ist, sind baurechtliche Vorschriften einzuhalten. Denn Gartenpools, auch Aufstellpools, sind bauliche Anlagen. „Das Bauplanungsrecht entscheidet, wo ich etwas bauen darf“, sagt Kemper. Bauherren sollten in die Bebauungspläne ihrer Kommune schauen, bevor sie loslegen. Denn es kann sein, dass dort Vorgaben enthalten sind, die einen Poolbau verhindern, erklärt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes Privater Bauherren (VPB) in Berlin.
Ein normal großer Pool gilt planungsrechtlich als Nebenanlage. Er ist zulässig, wenn der Bebauungsplan Nebenanlagen nicht ausdrücklich ausschließt. Sind aber Nebenanlagen nicht zulässig, ist auch ein Becken planungsrechtlich untersagt. Allerdings dürfen Nebenanlagen nur aus städtebaulichen Gründen untersagt werden.
„Zu beachten ist auch, dass der Swimmingpool als Nebenanlage dem Haus untergeordnet ist, und zwar auch funktional und räumlich-gegenständlich“, sagt Freitag im Hinblick auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2004 (Az.: 4 C 10.03). Ist das Schwimmbecken nicht untergeordnet im Sinne der Baunutzungsverordnung, hat der Nachbar ein Abwehrrecht, das er klageweise durchsetzen kann.
Fest mit dem Haus verbundene Schwimmbecken werden rechtlich anders als separat stehende Pools im Garten behandelt. „Ist der Pool überdacht und von Glaswänden umfasst, handelt es sich um ein Gebäude. Das kann genehmigungspflichtig sein“, sagt Holger Freitag. Auch ein Pool, der direkt an das bestehende Haus angebaut wird, muss in den meisten Fällen gemeinsam mit dem Gebäude genehmigt werden. Denn dann bilden Wohnhaus und Pool eine Einheit.
Gilt der Pool als Gebäude, greifen alle entsprechenden Vorschriften für Gebäude. „Zu beachten sind Abstandsflächen, gegebenenfalls Baulinien, Baufenster sowie die maximale bauliche Nutzung des Grundstücks, die vielleicht mit dem existierenden Haus schon fast erschöpft ist“, betont Holger Freitag.
Um des nachbarschaftlichen Friedens willen, sollten Poolbauer auch dann an angemessene Abstände zu den Grundstücksgrenzen denken, wenn ihr Schwimmbecken nicht als Gebäude eingestuft ist, rät Ute Wanschura, Geschäftsführerin des Bundesverbands Schwimmbad & Wellness. „Das macht ja auch für sie selbst Sinn. Wer will schon ständig direkt unter den Augen seiner Nachbarn seine Bahnen ziehen?“ Die für Gebäude vorgeschriebenen Abstände von 2,50 bis drei Meter zu den Nachbargrundstücken können auch für den Pool eine Orientierung sein.
Ein wichtiger Punkt, der immer wieder zu juristischen Auseinandersetzungen führt, ist der Geräuschpegel, der mit einem Swimmingpool verbunden sein kann. Während der Lärm spielender Kinder von der Nachbarschaft weitestgehend hingenommen werden muss, ist das bei nächtlichen Poolpartys anders. Zwischen 22 Uhr abends und 6 Uhr früh muss Ruhe herrschen, sagt Rolf Kemper.
Auch technische Geräusche können die Ruhe stören. Beheizbare Pools werden oft mit Wärmepumpen kombiniert, die brummende Töne erzeugen. Das wird vor allem in dichter bebauten Gebieten zur Belastung. „Hier hat der Bauherr in einigen Bundesländern die Pflicht, einen Standort mit Abstand zur Nachbargrenze zu finden“, erklärt Kemper.
Wichtig ist auch das Thema Sicherheit. „Ein Pool im Garten ist ein reizvoller Ort für Kinder. Aber er ist auch eine Unfallquelle. Da man nicht zu jeder Zeit alles im Blick haben kann, empfiehlt sich eine Kindersicherung“, sagt Ute Wanschura. Gesetzlich vorgeschrieben ist das nicht, aber der Eigentümer muss mögliche Gefahren auf seinem Grundstück abwehren. Welche Sicherung für den Pool die Richtige ist, hängt von den Gegebenheiten ab. „In Frage kommen zum Beispiel ein Poolalarmsystem, eine Sicherheitsabdeckung oder eine Umzäunung.“
Bauherren sind verpflichtet, sich im Vorfeld über alle rechtlichen Fragen zu informieren, die mit einem Poolbau verbunden sind. Dabei sind die Regelungen in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. Wer einen Pool ohne die im Einzelfall vielleicht doch notwendige Genehmigung baut oder die vorgegeben Höchstmaße nicht einhält, kann Probleme mit dem Bauamt bekommen. „Die Mitarbeiter kontrollieren durchaus sporadisch oder reagieren auf Hinweise von Nachbarn“, sagt Rolf Kemper.
