Immobilien Kein Hausgeld – was Eigentümern droht
Bonn/Berlin · Was für Mieter die Betriebskosten sind, ist für Eigentümer das Hausgeld. Es sollte in jedem Fall pünktlich fließen – denn sonst droht Ärger.
(dpa) Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege, Hausstrom, Telekommunikationseinrichtungen, Heizung, Abfallentsorgung, Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Wohngebäudeversicherung, Bankkontoführung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums – diese Posten wollen alle bezahlt werden. In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) passiert das über das Hausgeld. „Kommt ein Miteigentümer mit der Zahlung des Hausgelds in Verzug, drohen ihm ernste Folgen“, betont Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin beim Verein Wohnen im Eigentum. „Es kann zur Abschaltung von Strom, Wasser und Heizung führen und sogar zum Verlust seiner Wohnung.“ Gerät ein Wohnungseigentümer mit seinen Wohngeldzahlungen erheblich in den Rückstand, darf die Eigentümergemeinschaft beschließen, ihn von der Versorgung mit Wasser, Strom und Wärmeenergie auszuschließen, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Az.: 20 W 56/06). Wegen der Schwere des Eingriffs müssten die Ansprüche der WEG allerdings fällig sein und zweifelsfrei bestehen. Erheblich ist ein Rückstand demnach, wenn der säumige Wohnungseigentümer mindestens sechs laufende monatlichen Hausgeldzahlungen nicht beglichen hat.
Anders sieht es aus, wenn die Wohnung des Eigentümers vermietet ist. Gegenüber dem Mieter darf die WEG keine Versorgungssperre erwirken, urteilte das Kammergericht Berlin (Az.: 8 U 208/05). Denn die WEG habe keinerlei Anspruch gegen den Mieter. Es bestehe weder ein vertragliches noch ein gesetzliches Schuldverhältnis. Ein Mieter müsse nicht für den Zahlungsverzug des Eigentümers einstehen.
„Normalerweise bemerkt es der Verwalter der Wohnanlage zuerst, wenn Eigentümer mit dem Hausgeld in Verzug geraten“, erklärt Birgitt Faust-Füllenbach. Er ist verpflichtet, die Lasten- und Kostenbeiträge der Eigentümer anzunehmen, abzuführen und – sofern sie nicht gezahlt werden – nachzufordern. Er wird den säumigen Zahler dann anmahnen, die Außenstände zu begleichen.„Gleicht der Schuldner sein Hausgeldkonto danach nicht aus, muss der Verwalter die anderen Eigentümer informieren und einen Beschluss für eine Zahlungsklage initiieren“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.
„Meistens ist aber bereits im Verwaltervertrag geregelt, dass der Verwalter berechtigt ist, Hausgelder gerichtlich mit Hilfe eines Anwalts einzufordern“, ergänzt Faust-Füllenbach. „Dann ist kein Extra-Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.“
Für die WEG sind Hausgeldrückstände einzelner Miteigentümer immer eine Belastung. „Die Gemeinschaft muss die Rechnungen ja trotzdem bezahlen. Im Notfall muss der Verwalter sogar eine Liquiditätssonderumlage einfordern, damit die Zahlungsfähigkeit sichergestellt ist“, sagt Heilmann. Zahlt ein Eigentümer trotz Abmahnung und Zahlungsklage über längere Zeit nicht, kann die Gemeinschaft sogar auf Entziehung des Wohneigentums klagen. Wenn ein Wohnungseigentümer sein Wohngeld laufend unpünktlich zahlt, kann er zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 26/06). Allerdings müsse er zuvor abgemahnt werden.„Die Entziehung des Wohnungseigentums ist ein drastischer Schritt, der voraussetzt, dass sich der betroffene Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung seiner Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar wäre“, erklärt Faust-Füllenbach.
Käufer von Eigentumswohnungen in Wohngemeinschaften brauchen nicht zu befürchten, dass sie alte Hausgeldrückstände ihres Vorbesitzers übernehmen müssen. Sie haften grundsätzlich nicht für die Schulden des vorherigen Eigentümers. Ausnahmsweise, das kommt aber ganz selten vor, kann es sein, dass die Teilungserklärung eine Verantwortlichkeit des neuen Eigentümers für den alten Eigentümer anordnet. Sagt die Teilungserklärung aber zu dem Punkt nichts, kann der neue Eigentümer davon ausgehen, dass er mit den Schulden des Verkäufers nichts zu tun hat. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil bestätigt (Az.:V ZR 209/12).
