Beim Kauf einer Immobilie ist viel Eigenkapital oder ein hohes Einkommen nötig

Auf die Zinsbindung achten : Ohne Eigenkapital wird es deutlich teurer

Wer eine Immobilie kaufen will, sollte sich vorher über die Zinsbedingungen informieren – und möglichst viel eigenes Geld mitbringen.

Geht es um die Baufinanzierung, sind sich Experten in einem Punkt meist einig: Ohne Eigenkapital geht es nicht. Nicht nur, weil der Kreditbedarf dann größer ist. Auch, weil die Zinsbelastung dann insgesamt steigt, wie Berechnungen der Stiftung Warentest zeigen. Topzinsen gibt es meist nur für Kredite bis zu 50 oder 60 Prozent des Kaufpreises. Wer damit nicht auskommt, zahlt einen Aufschlag. Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem Beleihungsauslauf – also dem fremdfinanzierten Anteil am Immobilienwert, heißt es in der Zeitschrift „Finanztest“ (Heft 7/2019).

Dennoch ist gerade der Punkt Eigenkapital für viele Käufer ein Problem: „Gerade junge Leute haben in der Regel noch keinen nennenswerten Betrag für eine Immobilie angespart“, sagt Tarkan Atik von der Dr.-Klein-Baufinanzierung, einem bundesweit tätigen Finanzdienstleister. „Trotzdem möchten sie ihren Wunsch vom eigenen Haus oder der Wohnung nicht auf die lange Bank schieben.“

Manche Finanzinstitute bieten daher eine Alternative: die 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises. „Die Nebenkosten muss der Kunde dann aus eigener Tasche zahlen“, erklärt Dirk Eilinghoff vom Portal Finanztip. „Für Leute, die ein hohes Einkommen, aber kein Eigenkapital haben, kann das ein Weg sein.“

Wer mit dieser Lösung liebäugelt, sollte sich allerdings darüber im Klaren sein, dass die Immobilie am Ende teurer wird als mit einer klassischen Finanzierung, bei der die meisten Banken einen Eigenanteil in Höhe von 20 Prozent des Kreditwertes fordern. „Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto höher ist in der Regel der Zinssatz“, gibt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren zu bedenken. Junge Leute sollten sich deshalb gut überlegen, ob sie sich auf Jahre mit hohen Zahlungen für Zinsen und Tilgung belasten. Nur Gutverdiener könnten sich eine hundertprozentige Finanzierung leisten, sagt Reinhold-Postina. „Wer weiß, dass er über lange Jahre verlässlich verdient, wird vielleicht damit glücklich.“

Auch Tarkan Atik sieht die Nachteile einer 100-Prozent-Finanzierung: „Die Bank preist das Risiko mit ein, im Fall einer Zwangsverwertung nicht mehr den gesamten Betrag zurück zu bekommen. So wird die Finanzierung in jedem Fall teurer und sie dauert meistens auch länger.“ Die Kunden müssen mit höheren Raten rechnen, und können oft nicht so hoch tilgen. Somit tragen sie die finanzielle Belastung nicht nur über eine längere Zeit, sondern haben auch schlechtere Karten bei der Anschlussfinanzierung, weil noch mehr Restschuld verbleibt.

Ist dann in der Zwischenzeit auch noch das Zinsniveau gestiegen, fällt der Unterschied zu einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital umso deutlicher aus. „Zwar finden wir oft Bankpartner für 100-Prozent-Finanzierungen“, sagt Atik. „Aber je höher der Beleihungsauslauf wird, umso kritischer sollte die Finanzierung geprüft werden.“

„Es kommt auch wesentlich auf die benötigte Kreditsumme an“, sagt Eilinghoff. „Bei einer günstigen Immobilie für 120 000 Euro auf dem Land ist eine 100-Prozent-Finanzierung mit einem guten Einkommen eher machbar als bei einer 400 000 Euro teuren Immobilie in der Großstadt.“

Wenn man eine Immobilie kaufen will, dann ist es eher ratsam, sich auf eine langfristige Zinsbindung zu verständigen. Lange Zinsbindungen von mindestens 15 Jahren oder Volltilger-Darlehen sind bei einer 100-Prozent-Finanzierung nach Ansicht von Atik hilfreich. „Gerade in Niedrigzinszeiten sollten Käufer die Chance nutzen und möglichst viel und schnell tilgen“, betont auch Reinhold-Postina. So ist man schneller mit der Abzahlung der Immobilie fertig.

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