Saarbrücken. Investitionen in Immobilien werden als sichere Anlage und werthaltige Vorsorge eingestuft. Das trifft auch zu, wenn beispielsweise eigene Immobilien selbst genutzt oder gut vermietet werden können. Aber eine unternehmerisch genutzte Immobilie unterliegt anderen Steuerregeln als eine vermietete oder selbst genutzte. Darauf weisen die Bundessteuerberaterkammer und die Steuerberaterkammern der einzelnen Bundesländer hin.Gemäß neuester Regelung kann unverschuldeter Leerstand oder Mietminderung die Grundsteuer eines Immobilieneigentümers im Nachhinein senken. Bisher gab es vom Fiskus nur Geld zurück, wenn eine Immobilie etwa aufgrund von Hochwasser oder wegen anderer Katastrophen kurzfristig unbewohnbar war. Diese Regelung wurde vom Bundesfinanzhof modifiziert (Az. II R 5/05). Demnach können Vermieter, deren Wohnungen und Häuser, Büros oder Lagerhallen leer stehen, einen Grundsteuererlass bei ihrer Gemeinde beantragen. Auch Vermieter mit Einnahmeausfällen aufgrund sinkender Einwohnerzahlen oder mit Preisnachlässen bei Gewerbemieten als Folge eines schwachen Mietmarktes haben jetzt Chancen, die Grundsteuer zu mindern, wenn die Miete im letzten Jahr um über 20 Prozent sank. Maßstab der Ertragsminderung ist die tatsächlich vereinbarte Miete (bei Mieterlass wegen geringer Nachfrage) oder die ortsübliche Miete (bei Leerstand). Bleiben die erzielten Mieteinnahmen hinter diesen Bezugsgrößen um mehr als 20 Prozent zurück, kann die Grundsteuer auf Antrag zum Teil erlassen werden. Wie viel Grundsteuer die Gemeinde im Einzelfall erstatten, muss individuell geklärt werden. Belege sorgfältig sammelnFür 2007 ist die Frist abgelaufen. Auf den Antrag für 2008 kann man sich frühzeitig vorbereiten und alle Nachweise und Belege sorgfältig sammeln. Der Abgabetermin ist der 31. März 2009. Voraussetzung für die Anerkennung Grundsteuer mindernder Umstände ist allerdings der Ausschluss von Selbstverschulden. Wenn etwa der Leerstand auf unrealistisch hohe Mietpreise zurückzuführen ist oder auf langwierige Baumaßnahmen, ist die Erstattung gefährdet. Vermieter können Aufwendungen für Baumaßnahmen prinzipiell als Werbungskosten absetzen. Wie hoch der Steuervorteil ausfällt, hängt aber davon ab, ob sie als Modernisierung, Renovierung, Instandsetzung gelten oder als Herstellung. In den erstgenannten Fällen können Wohnungsvermieter die Kosten auf einen Schlag oder wahlweise gleichmäßig über einen Zeitraum von zwei bis zu fünf Jahren mit den Mieteinnahmen verrechnen. Herstellungsaufwand darf dagegen nur linear über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. In der Praxis liegt zwischen Modernisierung und Herstellung nur ein schmaler Grat. Die richtige Definition kann dann erhebliche Abschreibungsvorteile bringen. Ob ein Sofortabzug oder ein über zwei bis fünf Jahre verteilter Abzug günstiger ist, hängt vom zu versteuernden Einkommen des Vermieters in den nächsten Jahren ab und sollte mit einem Steuerberater besprochen werden.Planen Vermieter zum Beispiel eine Fassadenrenovierung mit Wärmedämmung in einer zum Teil vermieteten Immobilie, haben sie gute Aussichten, alle Kosten sofort absetzen zu können. Ein Ehepaar hatte das vermietete Dachgeschoss seines Zweifamilienhauses für 15000 Euro neu isolieren lassen. Als die Eheleute alle Ausgaben sofort absetzen wollten, wurde dies vom Finanzamt nicht akzeptiert. Da die bessere Wärmedämmung unterm Dach dem gesamten Haus zugute komme, dürften die Vermieter lediglich 6000 Euro als Werbungskosten von ihren Mieteinkünften abziehen. Die restlichen Ausgaben entfielen auf den selbst bewohnten Teil, der knapp 60 Prozent der gesamten Wohnfläche ausmacht. Falsch, entschied der Bundesfinanzhof. Die neue Fassadenverkleidung sei komplett der vermieteten Dachgeschosswohnung zuzurechnen, selbst wenn die verbesserte Wärmedämmung auch die Heizkosten im Erdgeschoss senke (Az. IX R 43/06). red