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Wenn ein allein lebender Mieter verstirbt - in Saarbrücken

Aus Mietsache wird Erbsache : Wenn ein allein lebender Mieter verstirbt

Auch ein Mietvertrag wird „vererbt“, Vermieter müssen warten, bis Erbangelegenheiten geklärt sind.

Ein sicher nicht ganz alltäglicher Fall beschäftigte eine Seniorin aus Saarbrücken: Sie vermietet eine Wohnung, doch die dort allein lebende Mieterin ist plötzlich verstorben. Die Vermieterin hätte nun gerne die Wohnung renovieren lassen, aber ihr sei beschieden worden, dass sie die Wohnung erst nach Klärung aller Erbfragen betreten dürfe.

„Ja, das stimmt“, erklärt Rechtsanwalt Horst Altmeyer, Vorsitzender von Haus und Grund Riegelsberg. Das Nutzungsrecht an einer Wohnung gehe mit dem Mietvertrag auf den Mieter über. Der Vermieter kann nicht ohne weiteres die Wohnung betreten – wenn nicht gerade ein Notfall wie etwa ein Wasserrohrbruch vorliegt. Daran ändert auch der Tod eines Mieters nichts, denn der Mietvertrag vererbt sich gewissermaßen. Ist die Wohnung von einem Ehepaar oder einer anderen Partnerschaft bewohnt, dann geht der Vertrag auch dann auf den überlebenden Partner über, wenn der Mietvertrag nur auf den Namen des Verstorbenen lief. „Der Ehepartner tritt mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag ein“, schildert Altmeyer die Gesetzeslage. Der Ehepartner kann aber auch innerhalb eines Monats erklären, dass er nicht in den Vertrag eintreten möchte.

Lebte der oder die Verstorbene alleine, sind die nächsten Verwandten „Erben“ des Mietvertrags, die dann aber auch die Miete weiterzahlen müssen. Der Vermieter kann in so einem Fall unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht geltend machen. Der Erbe hat jedoch auch die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen (darf dann aber auch nichts aus der Wohnung mitnehmen). In diesem Fall – oder wenn es gar keinen Erben gibt – wird automatisch der Staat in Form des jeweiligen Bundeslandes zum Erben. Das hat für den Vermieter gegebenenfalls den Nachteil, dass der Staat – im Gegensatz zu einem Privat-Erben – keine Schulden erben kann. Das heißt: Sind etwa durch den Tod des Mieters Mietschulden aufgelaufen, bleibt der Vermieter darauf sitzen. Allerdings sagt Altmeyer von seinen Erfahrungen her auch: „Im Regelfall geht das in der Praxis alles recht schnell.“ Wenn also kein ungewöhnliches Problem vorliegt, wird die Wohnung meist recht zügig wieder freigegeben.

Ist überhaubt kein Erbe ausfindig zu machen, dann wird eine „Nachlasspflegschaft“ angeordnet, teilte die Pressestelle des Justizministeriums auf Anfrage mit, „der Vermieter kann dann seine Ansprüche gegenüber dem eingesetzten Nachlasspfleger geltend machen.“

Zur Vorgehensweise in solchen Angelegenheiten habe das Amtsgericht Saarbrücken mitgeteilt: „Bei Mietern, die vermögenslos verstorben sind und dies amtsbekannt ist, wird die Wohnung in der Regel sofort freigegeben“, um das Räumen der Wohnung muss sich dann der Vermieter kümmern. Wenn dem Nachlassgericht der Vermögensstand des Verstorbenen unbekannt ist, dann wird ein „Nachlasspfleger“ eingesetzt, der sich ein Bild vom Vermögen des Verstorbenen verschafft. Sollte Vermögen entdeckt werden, dann würden davon, analog des Nachlassinsolvenzverfahrens, die Verfahrens- und die Bestattungskosten bezahlt. Sollte danach noch etwas übrig sein, werden davon  etwaige Räumungskosten des Vermieters bedient.