Investitionschancen in 400 deutschen Regionen im Vergleich Wo lohnt sich der Kauf von Immobilien? Region im Saarland in den Top 3 in Deutschland

Hamburg/Bonn · Wo lohnt sich der Kauf von Immobilien noch? Die Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts haben berechnet, wo Käufer in Deutschland gute Bedingungen für den Kauf von Eigentumswohnungen finden. Absolut top bei den Investitionschancen: eine Region im Saarland.

Blick auf ein Gebäude mit Eigentumswohnungen.

Blick auf ein Gebäude mit Eigentumswohnungen.

Foto: IMAGO/Marc Stinger/IMAGO

Das Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat in einer neuen Analyse aus allen 400 deutschen Regionen die 34 Gebiete herausgefiltert, die aktuell am attraktivsten für Kaufinteressierte von Immobilien sind. „Vier Großstädte, vier Mittelstädte und 26 Landkreise in elf Bundesländern hatten 2023 vergleichsweise moderate Vervielfältiger von unter 25 und versprechen zugleich reale Preissteigerungen der Eigentumswohnungen bis 2035“, hieß es. Mehr als die Hälfte davon befindet sich laut HWWI in der südlichen Hälfte Deutschlands – mit sechs Regionen aus Rheinland-Pfalz, vier in Baden-Württemberg, drei in Hessen, zwei im Saarland und nur einer in Bayern. 15 Gebiete liegen im nordwestlichen Teil und drei im Nordosten. Die Daten der neuen Analyse liegen der Saarbrücker Zeitung vor.

Gute Investitionschancen von Immobilien bei moderatem Kaufpreis im Vergleich zur Miete

„Trotz gesunkener Preise in vielen deutschen Regionen sind die Kaufpreise für Immobilien weiterhin hoch – vor allem in Metropol- und Ferienregionen“, so das HWWI, das die Analyse für die Postbank durchführte. „Investitionen in Eigentumswohnungen können sich dem Postbank-Wohnatlas zufolge jedoch auch bei hohen Preisniveaus in Deutschland noch lohnen – unter zwei Voraussetzungen: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen.“

Der seit Jahren bestehende Trend, dass die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, habe sich 2023 umgekehrt. „Die Nettokaltmieten verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte nominal um 4,9 Prozent, bei den Kaufpreisen ergab sich hingegen ein Minus von 4,2 Prozent nominal“, erläutern die Experten. Im Vorjahr hätten die Kaufpreise noch um 6,2 Prozent zugelegt. Der Mietpreisanstieg sei mit einem Plus von 4,5 Prozent etwas schwächer ausgefallen.

Investitionschancen von Immobilien: Was ist der sogenannte Vervielfältiger?

Diese Entwicklung der steigenden Miet- und sinkenden Kaufpreise spiegele sich auch im sogenannten Vervielfältiger wider, der abbilde, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung zu zahlen wären. „Er sank 2023 binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 2,6 auf 26,3 Jahresnettokaltmieten“, erklärten die Experten. Von 2020 auf 2021 hätte er sich noch um 2,8 Jahresmieten erhöht, 2022 sei die Entwicklung mit einem Plus von 0,4 bereits abgeflacht. „Nur noch 18,5 Prozent der Regionen weisen mit einem Vervielfältiger größer als 30 noch ein sehr hohes Kaufpreisniveau im Vergleich zum örtlichen Mietpreisniveau auf“, hieß es. Im Vorjahr sei der Anteil mit 36,3 Prozent etwa doppelt so hoch gewesen.

Betroffen von hohen Vervielfältigern seien insbesondere die Küstengebiete, die Big 7, viele weitere Großstädte und weite Teile Bayerns gewesen. Auch das Umland von Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart und anderen Metropolen weise hohe Werte auf.

Wo niedrige Vervielfältiger in Deutschland zu finden sind

Niedrige Vervielfältiger unter 22,5 seien überwiegend in den ländlichen Gebieten des mittleren und östlichen Mitteldeutschlands zu finden. Beispielsweise in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, teilweise auch in Niedersachsen. Aber auch in Nordrhein-Westfalen oder Rheinland-Pfalz gebe es einige dieser Regionen.

Wer den Fokus auf einen möglichst geringen Kaufpreis gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten lege, fände unter den 34 Top-Regionen sechs Landkreise und drei kreisfreie Städte mit einem Vervielfältiger von maximal 22,5. Gleichzeitig seien die realen Wertzuwächse bis 2035 dort positiv.

Investitionschancen von Immobilien: Das sind die 9 Top-Regionen in Deutschland*

  1. Landkreis Freyung-Grafenau (Bayern) - Vervielfältiger: 18,7 - Preistrend: Plus 0,24 Prozent
  2. Stadt Delmenhorst - Vervielfältiger: 21,5 - Preistrend: Plus 0,07 Prozent
  3. Regionalverband Saarbrücken (Saarland) - Vervielfältiger: 21,7 - Preistrend: Plus 0,77 Prozent
  4. Landkreis Ludwigslust-Parchim (Mecklenburg-Vorpommern) - Vervielfältiger: 21,9 - Preistrend: Plus 0,27 Prozent
  5. Landkreis Osterholz (Niedersachsen) - Vervielfältiger: 22,0 - Preistrend: Plus 0,46 Prozent
  6. Landkreis Celle (Niedersachsen) - Vervielfältiger: 22,1 - Preistrend: Plus 0,12 Prozent
  7. Kreisfreie Stadt Worms (Rheinland-Pfalz) - Vervielfältiger: 22,3 - Preistrend: Plus 0,68 Prozent
  8. Landkreis Peine (Niedersachsen) - Vervielfältiger: 22,3 - Preistrend: Plus 0,11 Prozent
  9. Kreisfreie Stadt Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz) - Vervielfältiger: 22,5 - Preistrend: Plus 0,92 Prozent

* Vervielfältiger 2023 (Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) von maximal 22,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 bis 2035 in Prozent pro Jahr (real) von mindestens 0 Prozent

 Postbank Wohnatlas 2024 Infografik Vervielfältiger

Postbank Wohnatlas 2024 Infografik Vervielfältiger

Foto: Postbank

Der Landkreis Freyung-Grafenau in Bayern wies 2023 laut HWWI unter den neun Top-Regionen mit einem Vervielfältiger von 18,7 den niedrigsten Wert auf (2022: 19,9). Der östlichste Landkreis Bayerns mit seinem hohen Waldanteil sei neu in den Top-Regionen. Das erwartete reale Preisplus betrage dort 0,2 Prozent pro Jahr und liegt damit im unteren Mittelfeld.

Auch Landkreis Saarlouis zählt zu den 34 Top-Regionen

Für die Stadt Delmenhorst in Niedersachsen mit einem Vervielfältiger von 21,5 rechnet das HWWI hingegen nur mit einem Preiszuwachs von 0,07 Prozent pro Jahr. Den stärksten Anstieg der Kaufpreise innerhalb der Top-Regionen erwarten die Fachleute mit 0,9 Prozent pro Jahr in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz), die allerdings mit einem Vervielfältiger von 22,5 gerade noch in den Top-9-Regionen landet.

Auch für den Regionalverbund Saarbrücken (Saarland) sowie die kreisfreie Stadt Worms (Rheinland-Pfalz) prognostizieren die Fachleute einen vergleichsweise hohen Wertzuwachs bis 2035 bei Vervielfältigern von 21,7 und 22,3.

Zu den 34 Top-Regionen gehören auch 25 Städte und Landkreise, deren Vervielfältiger über 22,5 und unter 25 liegen. Sieben dieser 25 Regionen stechen dabei mit besonders hohen künftigen Preissteigerungen von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr hervor. Der Landkreis Groß-Gerau sticht mit einem Plus von jährlichen 1,2 Prozent hervor.

Auch der Landkreis Saarlouis zählt laut der neuen Analyse mit einem Vervielfältiger von 23 von und einem Preistrend von Plus 0,23 Prozent zu den 34 Top-Regionen unter allen 400 deutschen, die aktuell am attraktivsten für Kaufinteressierte von Eigentumswohnungen sind.