Nur dank Verkäufen keine Verluste 2021 und 2022 Gewobau muss Neubauten verschieben
Zweibrücken · Gestiegene Kosten, keine KfW-Förderung: Deshalb kann die Zweibrücker Wohnungsgellschaft dieses Jahr nicht wie geplant in der Zeilbäumerstraße und der Canada-Siedlung bauen. Nur Verkäufe verhindern 2021 und 2022 rote Zahlen.
Mehrfach ist die Gewobau seit vielen Jahren für die chronisch klamme Stadt eingesprungen, wenn für die Stadtentwicklung wichtige, aber teure Herausforderungen zu stemmen waren. Beispielsweise beim Kauf des Bahnhofgebäudes oder der Fasanerie. Schon in den letzten Jahren hatte die Gewobau gewarnt, diesbezüglich einige Zeit etwas kürzer treten zu müssen. Jetzt aber hat sich die Lage so weit verschärft, dass die „Gesellschaft für Wohnen und Bauen“ sogar zwei eigene Bauprojekte verschieben muss.
Das ist dem Lagebericht der Gewobau zu entnehmen, der dem Jahresabschluss 2021 anhängt, welchen der Stadtrat am Mittwochabend diskussionslos einstimmig gebilligt hat.
„Die geplanten zwei Neubauvorhaben (Wohnen plus mit verschiedenen Dienstleistungen und der soziale Wohnungsneubau in der Zeilbäumerstraße) wurden derzeit aufgrund der besonderen Situation auf dem Bausektor und der fehlenden KfW-Förderung zurückgestellt und sollen auf 2023 verschoben werden“, heißt es in dem Lagebericht. In der Zeilbäumerstraße wollte die Gewobau erstmals seit fast drei Jahrzehnten wieder ein Mehrfamilienhaus bauen, mit acht bis zehn Sozialwohnungen. Das „Wohnen plus“-Projekt war im „Kanada-Park“ neben dem neuen Diakoniezentrum geplant (mit 20 Wohnungen, in denen die Bewohnenden auch Pflege-Angebot nutzen können).
Zu den Verschiebungs-Gründen verweist der Lagebericht zunächst auf die generell schwierige Lage im Bausektor: „Die Baukosten sind – bedingt durch die Corona-Pandemie und den Ukraine-Konflikt – um bis zu 25 Prozent in 2022 und somit stärker als die Lebenshaltungskosten angestiegen.“ Zu den Kostensteigerungen trügen auch „die Verdreifachung der Baunormen in den letzten zehn Jahren“ bei. Auch steigende Nachfrage nach Bauleistungen sowie Fachkräftemangel trieben die Baupreise nach oben. Gleichzeitig platzte die Hoffnung der Gewobau auf Fördergelder der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau): Trotz frühzeitiger Beantragung durch die Gewobau war 2022 infolge der bundesweiten Fördergelder-Deckelung kein Zuschuss mehr möglich.
Angesichts der derzeitigen Baupreise „sind Neubaumaßnahmen ohne Quersubventionierung durch Bestandsgebäude wirtschaftlich nicht durchführbar“, heißt es in dem von Gewobau-Geschäftsführer Jörg Eschmann unterzeichneten Lagebericht.
Die Gewobau setze war auch dieses und nächstes Jahr ihren Weg fort, ihre Altbauten so zu modernisieren, dass sie „an heutigen Wohnkomfort“ angepasst, barrierefrei und digital gut vernetzt sind sowie eine sparsamere und langfristig klimaneutrale Energieversorgung haben. „Dies zu erreichen ist jedoch nur bei entsprechender Förderung durch den Staat möglich. In der Stadt Zweibrücken besteht ein sehr niedriges Mietniveau, das es in der derzeitigen Lage (hohe Baukosten) sehr schwierig macht, Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich durchzuführen.“
Stichwort Wirtschaftlichkeit: die war bei der Gewobau früher deutlich größer. Der Jahresüberschuss 2021 betrug nur noch knapp 201 000 Euro – nach 920 000 Euro im Vorjahr und davor meist über der Millionen-Grenze. Hinzu kommt: Statt des bescheidenen Gewinns hätte die Gewobau 2021 sogar Verluste gemacht, wenn nicht 2,3 Millionen Euro aus dem Verkauf von 84 Wohnungen mit hohem Investitionsbedarf in Homburg erwirtschaftet worden wären. Zudem trugen zu dem schlechteren Jahresergebnis auf Rekordniveau gestiegene Instandhaltungsaufwendungen (6,2 Millionen Euro) und eine außerplanmäßig Abschreibung (1,8 Millionen Euro) „auf den Gebäudekomplex Fasanerie (aufgrund verringerter Ertragsprognosen für die Folgejahre)“ bei. Die Bilanzsumme betrug 94,8 Millionen Euro.
Für 2022 wird mit 796 000 Euro zwar wieder ein höherer Jahresüberschuss erwartet. Aber auch hier stünde ein Fehlbetrag, wenn nicht weitere Haus-Verkäufe 1,1 Millionen Euro einbrächten, erneut vor allem in Homburg. Zudem heißt es im Lagebericht: „Weiter An- und Verkäufe von Immobilien in der Zukunft können nicht ausgeschlossen werden.“
Insgesamt gehören der Gewobau derzeit 2924 Wohnungen (davon 184 in Homburg), 36 sonstige Einheiten (vor allem Büros und Läden) sowie 682 Garagen/Stellplätze – im Gesamtwert von 45,8 Millionen Euro. In Zweibrücken ist die Gewobau mit einem Marktanteil von 15 Prozent „die mit Abstand größte Wohnungsgeberin“, heißt es im Lagebericht.
Die Mieter-Fluktuationsrate sank 2021 gegenüber dem Vorjahr (10,1 Prozent) erheblich auf 7,4 Prozent. Auch die Leerstandsquote sank: von 7,0 auf 5,7 Prozent. Beides führt die Gewobau „auf die Corona-Pandemie, aber auch auf eingeleitete Maßnahmen zur Mieterbindung (Mieterzeitschrift, Geburtstagswünsche, bessere Ansprachen) zurück“. Diese Maßnahmen sollen weiter ausgebaut werden.
Zudem habe die Gewobau 19 300 Quadratmeter baureife Grundstücke und 28 900 Quadratmeter Bauerwartungsland. Die Mitarbeiter-Zahl liege wie im Vorjahr bei 62 (entspricht 57,3 ganzen Stellen).
In der „Risikoanalyse“ heißt es: „Aufgrund der nachhaltig gesicherten Wettbewerbsposition und der ebenso wirtschaftlichen wie fairen Mietpreisgestaltung sind in den nächsten Jahren keine erhöhten Leerstands- und Fluktuationszahlen mit korrespondierenden Mietausfällen zu erwarten.“ Risiken bestünden aber „in möglichen Nachfrageverlusten wegen des prognostizierten Bevölkerungsrückgangs“.
Die Liquidität der Gewobau sei „durch sehr hohe Tilgungsraten in Höhe von 3,7 Millionen Euro im Jahr 2021 stark belastet. Dies führt allerdings auch zu einer relativ schnellen Entschuldung. Eine größere Liquidität wird der GeWoBau ab dem Jahr 2025 wieder größere Gestaltungsspielräue geben.“ Insgesamt sei „die Finanzstruktur der Gesellschaft nach wie vor geordnet“.
Eine Ungewissheit allerdings plagt auch die Gewobau: „Der Krieg Russlands gegen die Ukraine kann sich schon kurzfristig negativ auf die Vermögens- Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft z. B. in Gestalt von Mietausfällen bedingt durch steigende Energiekosten, nachteiligen Änderungen auf den Kapitalmärkten, gestiegenen Einkaufspreisen für Energieträger und Baumaterialien sowie der Unterbrechung von LIeferketten (Lieferengpäsen verschiedener Baumaterialien) niederschlagen.“
