Der Traum vom eigenen Haus

In seiner Serie „Überlebensführer für Zweibrücken“ will der Pfälzische Merkur möglichst konkrete Hilfestellungen zum Leben in Zweibrücken geben. Heute: Bauen und Wohnen.

Die Entscheidung, die "eigenen vier Wände" in Zweibrücken errichten zu wollen und das Bauvorhaben nach den eigenen Vorstellungen erfüllen zu können, hängt von einer Menge Faktoren und Vorschriften ab, die mit der zuständigen Baubehörde (Stadtbauamt Zweibrücken ) im Vorfeld und eventuell auch während der Bauphase, geklärt werden müssen. Wie komme ich an ein Baugrundstück? Wie plane und verwirkliche ich den Traum vom eigenen Haus? Wo stelle ich einen Bauantrag? Wer haftet bei Baumängeln und was ist zu beachten? Diese und viele andere Fragen beantwortet ein 32-seitiger Leitfaden für Bauwillige, den die Stadt Zweibrücken herausgegeben hat und der auch im Internet abrufbar ist. Die Publikation soll Bauherren von der Planung über Finanzierung und Fördermöglichkeiten bis hin zur Realisierung ihres Vorhabens begleiten und eingehend über Anbieter und Fachbetriebe informieren.

Bevor ein Grundstück zur Realisierung einer bestimmten Bauabsicht erworben wird, empfiehlt es sich, sich beim Bauamt zu erkundigen, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist, und wenn ja, in welchem Umfang und mit welcher Nutzung. Jedes Grundstück in der Stadt Zweibrücken liegt entweder im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans, innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils oder im Außenbereich. Grundstücke im Außenbereich sind von der Bebauung grundsätzlich freizuhalten und nur in Ausnahmefällen baulich nutzbar. Die Planungshoheit liegt bei der Stadt Zweibrücken , diese ist also zuständig für die Verabschiedung des Flächennutzungsplans und der Bebauungspläne . Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Stadtgebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Ob die hierzu festgelegten Flächen tatsächlich auch für den vorgesehenen Bedarf genutzt werden, wird mit diesem Plan jedoch noch nicht bestimmt, sondern erst mit einem Bebauungsplanverfahren, wenn der konkrete Bedarf entsteht. Die Aufstellung eines Bebauungsplans beschließt der Stadtrat unter Beteiligung der Bürger. Ob im Einzelfall ein Grundstück dem Innenbereich zuzuordnen ist, erfährt man beim Bauamt. Im Innenbereich ist ein Vorhaben grundsätzlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung eingefügt und die Erschließung gesichert ist. Sollte ein Grundstück jedoch im Außenbereich liegen, also außerhalb des Geltungsbereichs eines rechtskräftigen Bebauungsplans und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, ist eine Bebauung grundsätzlich nicht zulässig. Zur Bebauung und Erschießung müssen oftmals erst Grundstücke gebildet werden, die eine den Festsetzungen der Bebauungspläne entsprechende Nutzung zulassen. Hierzu gehören auch die Flächen für den Allgemeinbedarf wie etwa Verkehrsflächen, Spielplätze oder öffentliche Grünflächen. Damit die Stadt nicht mit jedem Beteiligten Grundstücksverhandlungen mit anschließender Einzelvermessung, notariellem Kaufvertrag und Grundbuchberichtigung betreiben muss, kann der Stadtrat eine Umlegung beschließen. Eine Umlegung wird meistens für den gesamten Geltungsbereich eines Bebauungsplans durchgeführt. Nachdem man sich als Grundstücksbesitzer oder -käufer bei der Stadt Klarheit über die grundsätzlichen Möglichkeiten einer Bebauung verschafft hat, ist es wichtig, sich über den Stand der Erschließung zu informieren, da davon der Zeitpunkt einer möglichen Bebauung abhängig ist. Die tatsächliche Nutzung einer Fläche hängt also davon ab, dass die Grundstücke an Straßen und Ver- und Entsorgungsanlagen angeschlossen und so mit dem vorhandenen Netz solcher Anlagen verbunden werden. Erst danach werden die Grundstücke endgültig baureif. Diese Vorgänge werden als Erschließung bezeichnet. Erschließungsbeiträge sind in der Regel zu leisten, wenn die entsprechenden Anlagen endgültig fertiggestellt sind. Die Stadt kann jedoch den Bauherrn mit Beginn der Baumaßnahme zu Vorausleistungen heranziehen. Es ist ratsam, sich vor dem Kauf des Grundstücks zu erkundigen, ob Erschließungsbeiträge noch anfallen oder bereits gezahlt worden sind. Auch die Kosten für die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen werden nach Maßgabe von Satzungen auf die Anlieger in Form von Beiträgen, Anschluss- und Benutzungsgebühren umgelegt. Bei jedem Grundstückskauf kommen, neben den reinen Grundstückskosten noch Nebenkosten dazu. Dies sind die Grunderwerbssteuern (3,5 Prozent vom Kaufpreis), die Notariats- und Grundbuchkosten (1,5 Prozent vom Kaufpreis), die Vermessungsgebühren (Auskunft erteilt das Vermessungs- und Katasteramt) und eventuell die Maklerprovision (in Zweibrücken 3,57 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer). Auskünfte über die Bodenwerte von Grundstücken erhält man bei der Geschäftsstelle des Gutacherausschusses für Grundstückswerte, die beim Vermessungs- und Katasteramt Pirmasens eingerichtet ist. Dort erfährt man die aktuellen Bodenrichtwerte, die für Kaufverhandlungen eine gute Orientierung darstellen. Neu ist das Freistellungsverfahren für Wohnungsbauvorhaben. Voraussetzung ist, dass das Baugrundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, dass das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans uneingeschränkt entspricht und dass die Erschließung gesichert ist. Darüber hinaus darf der Fußboden eines Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, im Mittel mehr als sieben Meter über der Geländeoberfläche liegen.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann ein Monat nach Vorlage der Bauunterlagen mit dem Bau begonnen werden. An die Bauunterlagen stellt das Gesetz hinsichtlich ihres Umfangs und ihrer Qualität dieselben Anforderungen wie an die im Genehmigungsverfahren vorzulegenden Unterlagen. Die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften obliegt dem Planer und dem Bauherrn. Auch für viele scheinbar unbedeutende Baumaßnahmen bedarf es einer Baugenehmigung. Dies gilt insbesondere für bauliche Anlagen im Außenbereich, aber auch zum Beispiel für den Einbau oder die Vergrößerung von Fensteröffnungen sowie die Errichtung von Dachgauben und Wintergärten. Der Bauantrag ist schriftlich, in der Regel in dreifacher Ausfertigung beim Bauamt einzureichen. Diesen in Rheinland-Pfalz eingeführten Vordruck erhält man beim Stadtbauamt, Abteilung Bauaufsicht. Zu beachten ist, dass er rechtsverbindlich vom Bauherrn und vom hierzu berechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben ist. Die Baugenehmigung und der Bauvorbescheid erlöschen, wenn nicht innerhalb von vier Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils bis zu vier Jahren verlängert werden. Hierfür sind erneut Gebühren fällig. Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Abnahmen und so weiter richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach einer Landesverordnung unabhängig von der Angabe des Bauherrn errechnet wird und in einigen Sonderfällen auch nach den Herstellungskosten. Eine Nachfrage beim Stadtbauamt ergab, dass bei einer beispielhaften Bausumme von 300 000 Euro mit Baugenehmigungsgebühren in Höhe von 167 Euro zu rechnen sei. Die Prüfung der Abwasserentsorgung würde noch einmal mit 30 bis 60 Euro zu Buche schlagen. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder die Zurücknahme eines Bauantrags. Von Baubeginn an muss der Bauherr den Beginn der Bauarbeiten dem Bauamt mindestens eine Woche vorher schriftlich anzeigen. Das Gleiche gilt bei einer Unterbrechung der Bauarbeiten von mehr als drei Monaten. Entsprechend dem Baufortschritt muss die in der Baugenehmigung angeordnete Bauzustandsbesichtigung beim Bauamt beantragt werden. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden. Viele weitere Ausführungen dazu und Themen wie "Nachbarrecht", "Renovieren- Modernisieren- Sanieren", "Alt- oder Neubau", "Bauen mit Grün" und "Ver- und Entsorgung" sind in der beim Stadtbauamt erhältlichen Broschüre nachzulesen.

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