Nicht jede Mietminderung ist rechtens
Bad Münstereifel. Schimmel an den Wänden, defekte Elektrik, Baulärm, Heizungsausfälle im Winter - Gründe, die Miete zu mindern, gibt es viele. Mängel an der Wohnung muss der Vermieter abstellen oder beseitigen. Bis das geschehen ist, darf der Mieter die Miete kürzen
Bad Münstereifel. Schimmel an den Wänden, defekte Elektrik, Baulärm, Heizungsausfälle im Winter - Gründe, die Miete zu mindern, gibt es viele. Mängel an der Wohnung muss der Vermieter abstellen oder beseitigen. Bis das geschehen ist, darf der Mieter die Miete kürzen. "Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten", heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Paragraf 536. Voraussetzung: Der Mieter hat den Missstand nicht selbst verursacht, und er hat ihn unverzüglich dem Vermieter angezeigt. "Ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist und ob der Vermieter den Mangel überhaupt beseitigen kann, spielt keine Rolle", stellt der Deutsche Mieterbund klar. Gründe zur Mietminderung gibt es viele: Die Räume sind nicht mehr in einem ordnungsgemäßen Zustand, technische Einrichtungen wie Aufzug oder Heizung sind defekt, Schadstoffe oder Nässe gefährden die Gesundheit oder Lärm und Gestank nerven.Die Miete kann auch gemindert werden, wenn zugesicherte Eigenschaften der Wohnung fehlen oder wegfallen. Zugesicherte Eigenschaften einer Wohnung sollte man sich deshalb immer schriftlich geben lassen. Sonst geht man leer aus. Der Mieterbund nennt ein Beispiel: "Weist der Vermieter bei Vertragsschluss darauf hin, die Badezimmerarmaturen würden alle erneuert, oder kündigt er an, die Einfachfenster zu ersetzen und gegen Energiespar-Fenster auszuwechseln, dann muss er modernisieren." Passiere während der Mietzeit nichts, dann könne der Mieter die Miete kürzen.
Fachlichen Rat einholen
Der Mieterbund rät Mietern aber, vor einer Mietminderung fachlichen Rat einzuholen. "Fehler bei der Mietminderung oder bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts können sich für Mieter bitter rächen", sagt Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Die Mieterlobby verweist auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs, das die Kündigung durch den Vermieter in einem Fall von Mietminderung als rechtens bestätigte (BGH VIII ZR 330/09). In dem Fall hatten Mieter wegen Schimmelbefalls der Wohnung die Miete monatelang nicht bezahlt. Erst als der Vermieter fristlos kündigte, setzten sie ihn über den Schimmelschaden ins Bild. Der BGH entschied: Mietminderung wie Zurückbehalt der Miete waren unzulässig, die Kündigung rechtens. Die Mieter hätten den Vermieter vorher über den Wohnungsmangel informieren müssen.
Gerold Happ von Haus & Grund hält das für einleuchtend. "Ein Vermieter kann schließlich nur Mängel beseitigen, die ihm vom Mieter genannt werden", so Happ. Das Zurückbehaltungsrecht diene dazu, bei einem bestehenden Mangel den Handlungsdruck auf den Vermieter zu erhöhen. Diese Funktion könne es aber nicht erfüllen, wenn der Vermieter von dem Handlungsbedarf gar nichts wisse, so der Verband.
Häufig kommt es vor, dass Vermieter auf eine Mietminderung hin mit Kündigung oder gar Räumungsklage drohen. Wer als Mieter auf Nummer sich gehen will, kann den Spieß umdrehen: Den Minderungsbetrag unter Vorbehalt nachzahlen, dann die Mietminderung bei Gericht einklagen. Das Kündigungsrisiko ist man dann los. Wer per Versicherung oder Mitgliedschaft im Mieterverein Rechtsschutz hat, trägt auch kein Prozesskostenrisiko.
Wegen ein paar Euro Mietminderung hat der Vermieter kein Kündigungsrecht. Er darf kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. "Der Mietrückstand muss keine zwei vollen Monatsmieten, sondern nur mehr als eine betragen", erläutert Fachanwalt Dirk Clausen und nennt ein Beispiel: "Die Miete beträgt 500 Euro. Am 3. März und 3. April zahlt der Mieter jeweils 200 Euro. Am 4. April kann der Vermieter fristlos kündigen, da der Rückstand in zwei aufeinander folgenden Monaten jetzt 600 Euro, also mehr als eine Monatsmiete beträgt." Anders, wenn die Fehlbeträge nicht aufeinander folgen: Dann müsse insgesamt ein Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht werden, so Clausen.
