Münstereifel. Der eine will raus, darf aber nicht. Der andere will bleiben, muss aber raus. Das Mietrecht und seine Kündigungsfristen durchkreuzen oft die Wünsche der Mietparteien. Generell gilt: Der Mieter braucht für eine fristgerechte Kündigung keinen Grund, der Vermieter aber muss ein berechtigtes Interesse haben. Das können Eigenbedarf, Vertragsverstöße des Mieters oder Verkauf sein. Der Vermieter muss in jedem Fall im Kündigungsschreiben die Gründe der Kündigung genau angeben. Sonst ist die Kündigung unwirksam. Die Kündigungsfrist kann unterschiedlich ausfallen. In der Regel gilt für den Mieter eine Dreimonatsfrist. Er kann bis zum dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Maßgeblich ist, wann die Kündigung dem Vermieter zugeht. Auch bei langer Mietdauer verlängert sich die Dreimonatsfrist für den Mieter nicht. "Kündigt jedoch der Vermieter, verlängert sich die Frist nach einer Mietdauer von fünf und acht Jahren jeweils um drei Monate, sodass die Frist nach acht Jahren dann beispielsweise neun Monate beträgt", erläutert der Nürnberger Fachanwalt Dirk Clausen. Der Vermieter muss je nach Dauer des Mietverhältnisses eine Frist von drei, sechs oder neun Monaten einhalten. Für den Mieter darf im Mietvertrag nichts Ungünstigeres vereinbart werden, "also weder eine längere Kündigungsfrist für den Mieter noch eine kürzere für den Vermieter", so Clausen. Sonderregeln können für Altverträge gelten, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden und andere Fristen enthalten. 2005 hat eine Gesetzesänderung hier Klarheit geschaffen. Im Regelfall gilt für den Mieter auch bei den Altverträgen die Dreimonatsfrist. Das gilt laut Deutschem Mieterbund selbst, wenn der Vertrag die alte Regel enthält, nach der sich auch für den Mieter die Kündigungsfrist je nach Wohndauer auf bis zu zwölf Monate verlängert. Kann sich der Mieter aufgrund von Sonderregelungen nicht auf die Dreimonatsfrist berufen, bietet sich noch der Ausweg, einen akzeptablen Nachmieter zu stellen, wenn der Mieter schwerwiegende Gründe vortragen kann, weshalb er aus dem Vertrag vorzeitig heraus will. Wichtige Gründe sind etwa die berufliche Versetzung in eine andere Stadt oder erhöhter Platzbedarf wegen der Geburt eines Kindes. Die verbreitete Vorstellung, der Mieter müsse drei Ersatzkandidaten auftreiben, ist eine Mär - einer reicht. Ein häufiger Konfliktfall ist Eigenbedarf. Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder nahe Angehörige braucht - und zwar als Wohnung, nicht als Geschäftsraum. Wer bei einer juristischen Person gemietet hat, muss keinen Eigenbedarf fürchten, da eine GmbH oder AG nicht wohnen kann. Daneben gibt es noch die außerordentlichen fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund: Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Beispiel: Der Mieter zahlt partout keine Miete. Fristgerecht kündigen kann er nach Verstößen mittlerer Schwere, etwa bei unerlaubter Tierhaltung oder wiederholt unpünktlicher Mietzahlung. Umgekehrt kann der Mieter zum Beispiel fristlos kündigen, wenn die Heizung im Winter gar nicht funktioniert oder der Vermieter Hausfriedensbruch begeht. Eine fristlose Kündigung muss der Mieter schriftlich begründen.

HintergrundFür das Mietrecht hat die Regierung umfangreiche Änderungen geplant. Im Koalitionsvertrag schreiben die Parteien: "Wir wollen das Mietrecht auf seine Ausgewogenheit hin überprüfen und dabei seinen sozialen Charakter wahren. Wir wollen klima- und umweltfreundliche Sanierungen erleichtern. Baumaßnahmen, die diesem Zweck dienen, sind zu dulden und berechtigen nicht zur Mietminderung. Mietnomadentum sowie Luxussanierungen zum Zwecke der Entmietung werden wir wirksam begegnen. Die Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter sollen einheitlich sein." red