Berlin. Wenn ein Mieter die Miete nicht zahlt, die Wohnung ruiniert, im Haus ein Bordell oder eine Tierzucht einrichtet oder auf irgendeine andere Weise die Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich macht, ist eine Kündigung "aus wichtigem Grund" möglich. Solch eine außerordentliche fristlose Kündigung steht Vermietern aber auch Mietern offen, wenn die normale Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht einen wichtigen Grund vorliegen, wenn "der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet". Auch nennt das BGB Mietrückstände. Dazu reicht es, dass der Mieter "für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug" ist, so der Nürnberger Fachanwalt Dirk Clausen. Folgen die Fehlbeträge nicht aufeinander, muss insgesamt ein Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht werden.Das Mietrecht gestattet dem Mieter zwar ein Nachholrecht, so dass er den Rückstand ausgleichen kann. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dem aber Grenzen gesetzt. Hat der Mieter schon oft verspätet gezahlt, droht im Wiederholungsfall nach der Abmahnung gleich die fristlose Kündigung. (Az.: VIII ZR 364/04). Fristlose Kündigungen setzen dem Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung ein Ende. Viele Vermieter geben dem Mieter aber eine mehrwöchige Frist, die Wohnung zu räumen. Praktisch vergehen bis dahin meist Monate. Denn zum Auszug zwingen kann der Vermieter den Mieter nur, wenn er mit Räumungsurteil und Gerichtsvollzieher kommt. Das dauert meist ein halbes Jahr oder länger. Fristlose Kündigungen muss der Vermieter immer schriftlich begründen und eigenhändig unterzeichnen. Bei Kündigung wegen Mietrückständen muss er die Beträge korrekt benennen, sonst ist die Kündigung aus formellen Gründen unwirksam. Gründe, die einen Rauswurf rechtfertigen, gibt es noch mehr. Einer ist Wohnungsprostitution. Denn die gilt als Zweckentfremdung. Oder eine Partei stört den Hausfrieden nachhaltig. Auch krasse Beleidigungen und Bedrohungen begründen ein abruptes Vertragsende. Eine solche Kündigung billigte das Landgericht Berlin (Az.: 63 S 410/04). Fristlose Kündigungen bestätigten Gerichte auch in diesen Fällen: Ein Mieter wollte in der Wohnung eine Gasexplosion herbeiführen. Ein anderer hatte den Dachboden unbefugt ausgebaut. Das Landgericht Ravensburg segnete eine fristlose Kündigung ab, weil der Mieter auf seinem Balkon Cannabis anpflanzte. (Az.: 4 S 127/01). Kein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter falsche Angaben zu seiner finanziellen Situation macht oder Schönheitsreparaturen nicht ausführt. Abfuhren vor Gericht holten sich auch Vermieter, die kündigten, weil es Unstimmigkeiten über die Nebenkostenabrechnung gab, weil der Mieter gelegentlich spätabends duschte oder weil der Mieter den Vermieter nicht grüßte und ihm während des Urlaubs nicht den Schlüssel aushändigte.

HintergrundGewöhnlich muss der Vermieter den Mieter erst abmahnen oder ihm eine angemessene Frist zu Abhilfe setzen. Eine Abmahnung wäre bei Lärmbelästigung fällig. Eine Frist könnte der Vermieter bei einer nicht genehmigten Untervermietunt setzen. Abmahnung oder Fristsetzung sind überflüssig, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen, die Sofort-Kündigung gerechtfertigt ist oder der Mieter klar in Verzug ist. oet